Nuovo regime fiscale per le locazioni brevi

Normativa

D.L. 24 n. 50 del aprile 2017

D.P.R. n. 917 del  22 dicembre 1986

D.P.R. n. 45 del 22 luglio 1998

D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011

D.Lgs. n. 471 del 18 dicembre 1997

D.Lgs. n. 241 del 9 luglio 1997

Soggetti interessati

L’art. 4 del D.L. n. 50 del 24 aprile 2017, ha introdotto una norma che disciplina la tassazione delle locazioni, ad uso abitativo e turistico, aventi una breve durata.

I soggetti interessati sono, in particolare, i locatori persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Sono interessati dalle disposizioni dell’art. 4 anche i soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare tramite portali on line.

Le locazioni brevi

La norma in oggetto riguarda le locazioni brevi ovvero i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, la cui durata non è superiore ai 30 giorni.

I contratti devono essere stipulati solo da persone fisiche, le quali non esercitano arti e/o professioni e al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o indirettamente (tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare gestendo portali on-line).

Rientrano nel perimetro di applicazione della norma anche le attività accessorie quali i servizi di fornitura della biancheria e i servizi di pulizia dei locali.

La cedolare secca

Le attività accessorie, assieme ai contratti di locazione brevi, possono accedere al regime della cedolare secca, introdotto nel nostro ordinamento dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il quale, ai sensi dell’art. 3, comma 2, consente di sostituire:

• l’IRPEF;
• le addizionali comunali e regionali sul reddito fondiario;
• le imposte di registro e di bollo, dovute in base al contratto di locazione medesimo.

Nota bene

L’art. 4, al comma 2 stabilisce che ai redditi derivanti da contratti di locazione breve si applicano le disposizioni relative all’istituto della cedolare secca, con un’aliquota del 21%.

Vantaggi della cedolare secca

L’adozione della cedolare secca, in alternativa a quella di tassazione ordinaria, presenta notevoli peculiarità e vantaggi in capo al soggetto locatore.

I principali vantaggi del regime sostitutivo cedolare secca sono:

• esclusione, per tutta la durata dell’opzione, dell’Irpef progressiva per scaglioni di reddito e delle addizionali, regionali e comunali, relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari cui si riferisce la cedolare secca;
• esclusione dell’imposta di registro sul singolo contratto di locazione, generalmente dovuta nei limiti del 2% del canone pattuito.

La cedolare secca è autonoma per ciascun immobile e per ciascun rapporto locativo; inoltre è possibile, in caso di più locazioni dello stesso immobile in periodi diversi, che il primo contratto sia soggetto al regime ordinario Irpef ed i successivi a cedolare.

Obblighi degli intermediari

I soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare, anche tramite la gestione di portali on-line, sono tenuti a trasmettere all’Agenzia dell’Entrate tutti i dati relativamente ai contratti (locatore, locatario, canone d’affitto, durata, ecc ...).

In particolare, dal 1° giugno 2017, gli intermediari saranno tenuti ad inviare all’Amministrazione finanziaria una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena l’irrogazione di sanzioni.

L’intermediario, inoltre, deve rilasciare annualmente ai proprietari la Certificazione Unica (Cu), contente gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto.

Nota bene

Se intervengono intermediari nella fase di pagamento dei canoni, essi devono operare la ritenuta del 21% all’atto di avvenuto pagamento.

Se viene esercitata l’opzione, la ritenuta si considera d’acconto, e deve essere versata entro il 16 del mese successivo con il modello F24, i cui codici tributi da utilizzare dovranno anch’essi venire comunicati dall’Agenzia delle Entrate.

In caso di non corretto versamento si applicheranno le sanzioni previste per le ritenute.

Le sanzioni

L’omessa, incompleta od infedele comunicazione dei dati dei contratti è punita con una sanzione che va da un minimo di euro 250 ad un massimo di euro 2.000 (art. 11, comma 1 del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471).

La sanzione si riduce a metà se i dati sono trasmessi entro 15 giorni dall’originaria scadenza, oppure nell’ipotesi di non regolare invio, se la trasmissione corretta avviene nel medesimo termine.