L’edificabilità è ad un bivio

Alle diverse interpretazioni del termine “fabbricabile” o “edificabile” in relazione ad un’area sopra cui agisce il prelievo fiscale ha posto il punto il decreto Bersani-Visco (dl 223/2006, articolo 36, comma 2) definendo una nozione certa, valevole per ogni imposta che contempli questa tipolgia di beni immobili, al di là delle singole spiegazioni: ai fini dell’Iva, dell’imposta di registro, delle imposte sui redditi e dell’Ici, “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Sennonché, in molte Regioni il Prg (Piano regolatore generale, strumento cui il dl fa espresso richiamo) non è che, nella realtà, un “relitto storico”, oggi abbondantemente sostituito da forme di pianificazione meno antiquate. Pertanto, il nuovo nodo da sciogliere ai fini della nozione di “area edificabile” – in presenza di un diverso sistema di pianificazione generale, che coinvolge un “piano strutturale” per la suddivisione del territorio comunale in “agricolo”, “urbanizzato” ed “urbanizzabile” ed un “piano del sindaco” che, tra le zone definite urbanizzabili dall’altro, individua concretamente le aree che verranno edificate – è ora sulla scelta dello strumento di pianificazione: consideriamo il “piano strutturale” o il “piano del sindaco” (anche detto “piano operativo”)?. Finché non interverrà una specifica previsione del “piano operativo” non si può conoscere quale sarà, in concreto, l’area che ospiterà una costruzione e quella, al contrario, nella quale – nonostante l’ubicazione nel perimetro delle zone urbanizzabili – non sarà possibile svolgere l’attività edilizia.