Acquisti “prima casa” under 36, dalle Entrate regole ad hoc

Con il decreto cd. “Sostegni-bis” (articolo 64 del D.L. n.73/2021 convertito) è stato previsto – per gli acquirenti di età inferiore ai 36 anni ed un ISEE non superiore a 40.000 euro annui – l’esonero dal pagamento delle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) ovvero, per gli atti imponibili a Iva, un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta, nel caso si proceda alla compravendita di un’abitazione "prima casa”. Al ricorrere delle condizioni e requisiti previsti la norma consente anche l’esenzione dalle imposte sostitutive applicabili ai finanziamenti per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota - pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento - è fissata dall’articolo 18 del D.P.R. n. 601 del 1973. Il beneficio è, tuttavia, limitato agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022.

Sul punto, con la recente circolare 12/E, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti operativi. Riguardo il requisito reddituale, infatti, l’Agenzia precisa che il contribuente, al momento della stipula dell’atto, deve dichiarare di avere un valore Isee non superiore a 40mila euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità (o di aver già provveduto a richiederla in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto). Il documento di prassi pone l’attenzione anche sui contratti preliminari di compravendita, che non possono godere delle nuove agevolazioni in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR.  Semaforo verde, poi, per gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria, che possono accedere comunque al beneficio.

Ulteriore chiarimento ha riguardato la spettanza dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale anche per gli atti imponibili a Iva, per i quali il beneficio consiste in un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta. Oltre all’esenzione dalle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) opera anche l’esenzione dall’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie in quanto anche nei casi agevolati “under 36” continua ad operare la disciplina ordinaria. Diversamente, per gli atti di acquisto della “prima casa under 36” soggetti ad Iva resta ferma l’applicabilità dell’imposta di bollo, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie.

Prevista anche una “clausola di salvaguardia”: gli uffici valuteranno, caso per caso, la non applicabilità delle sanzioni in caso di comportamenti difformi adottati “anteriormente” alla pubblicazione della circolare.