Acquisto immobile difettoso. Azione responsabilità appaltatore, anche verso il venditore

L’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall'acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull'immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia e interventi manutentivi o modificativi di lunga durata che rovinino o presentino gravi difetti.

A chiarirlo, la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, accogliendo la richiesta degli acquirenti, di condanna al risarcimento danni dei venditori, per aver questi ultimi venduto loro un immobile dal cui terrazzo provenivano infiltrazioni d’acqua a carico del sottostante locale e per aver, dunque, al momento della vendita, occultato il presente grave difetto.

La domanda era stata rigettata in secondo grado, avendo i giudici territoriali dedotto che non fosse operativa – stante l’intervenuta prescrizione, trascorso un anno dalla vendita – la garanzia dovuta al venditore ex art. 1495 c.c.

La Corte di merito aveva parimenti escluso la responsabilità dei venditori ex art. 1669 c.c. in quanto norma disciplinante “esclusivamente la responsabilità dell’appaltatore: qualità non rivestita dalla presente parte venditrice”.

Azione ex art. 1669 c.c., verso il venditore che controlli e diriga i lavori appaltati

Assunto, quest’ultimo, tuttavia smentito dagli Ermellini, secondo cui l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili prevista dall’art. 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell’opera, ed abbia perciò esercitato un potere direttivo e di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l’evento dannoso.

E nel caso di specie – conclude la Corte con sentenza n. 18891 del 28 luglio 2017 – risulta per l’appunto accertato che i venditori dell’appartamento, alcuni anni prima della vendita, avessero incaricato un’impresa appaltatrice di effettuare lavori di totale rifacimento ed impermeabilizzazione del pavimento del terrazzo.