Adempimenti degli intermediari nelle locazioni “brevi”

Normativa

D.L. n. 50 del 24 aprile 2017

Provvedimento Agenzia delle Entrate del 12.7.2017

Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 88 del 5.7.2017

Locazioni brevi

Le locazioni brevi fanno riferimento a contratti di locazione:

• di immobili ad uso abitativo;
• di durata non superiore a 30 giorni.

In tale tipologia di locazioni sono incluse anche quelle che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disciplina non solo i contratti di locazione stipulati direttamente dal proprietario, ma anche i contratti di locazione stipulati tramite:

• soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare;
• soggetti che gestiscono portali telematici, utilizzati per mettere in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Adempimenti

In relazione alle suddette locazioni brevi, sono previsti alcuni obblighi in capo agli intermediari immobiliari e ai soggetti che gestiscono i portali telematici.

Nello specifico, sono previsti tre tipi di obblighi:

• un obbligo di comunicazione specificamente sanzionato (art. 4 co. 4);
• un obbligo di ritenuta sui canoni o corrispettivi (art. 4 co. 5);
• un obbligo concernente l’imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno (art. 4 co. 5-ter).

L’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento del 12.7.2017, ha individuato le modalità con cui gli intermediari debbono effettuare:

• la comunicazione dei dati relativi alle locazioni brevi;
• la ritenuta sui corrispettivi delle locazioni brevi.

Comunicazione dei dati

La normativa dispone che gli intermediari debbano comunicare i dati dei contratti di locazione breve e assimilati (sublocazione e locazione del comodatario), stipulati per il loro tramite a partire dal 1° giugno 2017:

• all’Agenzia delle Entrate, utilizzando i relativi servizi telematici;
• entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto stesso.

Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate specifica che devono essere comunicati:

• il nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• la durata del contratto;
• l’importo del corrispettivo lordo (ovvero l’ammontare dovuto dal conduttore sulla base del contratto);
• l’indirizzo dell’immobile.

Sanzioni

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione di dati relativi a tali contratti è punita con la sanzione:

• da 250,00 a 2.000,00 euro (art. 11 co. 1 del DLgs. 18.12.97 n. 471);
• da 125,00 a 1.000,00 euro se la trasmissione è effettuata entro 15 giorni dalla scadenza, ovvero se, nello stesso termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Obbligo di ritenuta

Gli intermediari che incassano il canone o il corrispettivo, o intervengono nel pagamento, devono operare la ritenuta del 21% sui corrispettivi lordi, a titolo di:

• cedolare secca, se vi è stata l’opzione per l’imposta sostitutiva;
• acconto sulle imposte sui redditi, in caso contrario.

La ritenuta va operata all’atto del pagamento al beneficiario.

L’intermediario deve operare la ritenuta solo nel momento in cui paga il canone al locatore e provvede al versamento dello stesso all’Agenzia delle Entrate entro il giorno 16 del mese successivo a quello del pagamento.

Ricorda

Nel caso in cui il beneficiario non eserciti, in sede di dichiarazione, dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Non si configura l’obbligo di ritenuta ove il conduttore paghi direttamente al locatore.

Versamento della ritenuta

La ritenuta va versata con il modello F24, utilizzando il codice tributo 1919 istituito dalla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 88 del 5 luglio 2017.

In sede di compilazione del modello F24:

• il codice tributo è esposto nella sezione Erario, in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”;
• nei campi Rateazione/regione/prov./mese rif. e Anno di riferimento, vanno indicati il mese e l’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “MM” e “AAAA”.

Ritenute in eccesso

In caso di recupero di versamenti in eccesso della ritenuta, occorre utilizzare i seguenti codici tributo per la compensazione nel modello F24:

• 1628 - in relazione ai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno;
• 6782 - in relazione ai pagamenti di competenza dell’anno successivo.

Soggetti non residenti

Nel caso in cui al versamento della ritenuta provveda il rappresentate fiscale del soggetto non residente senza stabile organizzazione in Italia, nella sezione Contribuente del modello F24:

• nel campo codice fiscale va indicato il codice fiscale del soggetto rappresentato, intestatario della delega;
• nel campo Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare, va invece indicato il codice fiscale del soggetto rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo codice identificativo del codice 72.

Certificazione della ritenuta

L’applicazione della ritenuta deve essere certificata al soggetto percettore ai sensi dell’art. 4 del DPR 322/98.

Gli intermediari che operano la ritenuta devono:

• comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate, mediante l’invio delle relative certificazioni;
• dichiarare la ritenuta ai sensi dell’art. 4 del DPR 322/98.