Canone a scaletta Validità e limiti

In caso di locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, è legittima la clausola in cui venga pattuita l’iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente, per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto.

Questo, alla luce del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo.

Modalità

E la predeterminazione del canone “in misura differenziata e crescente” può avvenire:

• mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo;
• mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi temporali più brevi, a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione;
• correlando l’entità del canone all’incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, sulla base dell’equilibrio economico del sinallagma contrattuale.

Clausola illegittima se elude svalutazione

Ciò che va sottolineato, in ogni caso, è che la legittimità di una clausola, nei termini sopra riferiti, va esclusa nel caso in cui risulti, sulla base del testo del contratto o da elementi extra testuali (della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola), che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria.

La specifica pattuizione è illegittima, ossia, qualora sia stata stabilita eludendo i limiti quantitativi posti dall’articolo 32 della Legge n. 392/78, così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della legge medesima.

E’ quanto sottolineato dalla Corte di cassazione, Terza sezione civile, nel testo della sentenza n. 22909 del 10 novembre 2016, e con la quale è stato ritenuto che, nel contratto di locazione oggetto della vicenda specificamente esaminata, fosse da escludersi la sussistenza di una volontà delle parti destinata ad eludere i limiti normativamente imposti dal citato articolo 32.

La clausola che stabiliva un canone cosiddetta “a scaletta” con iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, era da ritenersi, quindi, legittima.