Cessione agevolata dell’immobile ai soci. Prelazione del conduttore?

Il conduttore deve ritenersi titolare di un diritto di prelazione nel caso in cui l’immobile locato ad uso non abitativo venga ceduto dalla società locatrice ai suoi soci come cessione agevolata di beni sociali?

Secondo la Cassazione no, in quanto non vi sarebbe compatibilità tra il diritto di prelazione del conduttore e la cessione agevolata di cui all'articolo 1, commi 115-120, della Legge n. 208/2015.

Ciò, alla luce della peculiare struttura del negozio oneroso di cui si discute, rispetto al quale è il legislatore che ha plasmato l'atto di trasferimento oneroso per renderlo idoneo ad una vera e propria causa tributaria che viene affiancata, quale specialità del negozio, alla ordinaria causa della compravendita.

Proprio in considerazione di quanto detto, solo il tipo di cessionario indicato direttamente dal legislatore è da ritenere idoneo a consentire la realizzazione della funzione economico-giuridica sottesa alla normativa di riferimento.

E’ inidoneo, per contro, l'inserimento di un cessionario qualunque, compreso il conduttore dell’immobile.

Ne discende che, nell’ipotesi esaminata, non sussiste un diritto di prelazione in capo al conduttore, né, conseguentemente, il correlato diritto di riscatto.

Così la Terza sezione civile della Cassazione con sentenza n. 24223 del 30 settembre 2019, con cui è stata confermata una decisione della Corte d’appello di rigetto della domanda avanzata da un uomo al fine di vedersi riconoscere il suo diritto di prelazione in ordine all’immobile di cui era conduttore sulla base di un contratto locatizio ad uso non abitativo stipulato con una Sas, immobile che era stato ceduto dalla società locatrice ai suoi soci come cessione agevolata di beni sociali ai soci ai sensi della menzionata Legge n. 208/2015.