Cessione del diritto di rilocalizzazione assimilabile alla cessione di cubatura

Con la risoluzione n. 233/2009, l’Amministrazione finanziaria esamina il caso di un privato che aveva ceduto a terzi il diritto a rilocalizzare il proprio immobile, secondo la legge regionale dell’Emilia Romagna n. 38/98. La suddetta norma, infatti, attribuisce ai proprietari degli immobili demoliti in seguito a provvedimento di esproprio o ceduti in base a convenzione, il diritto a ricostruire il bene in un’altra zona del territorio comunale. Il diritto può anche essere ceduto a terzi, cioè al proprietari odi un altro terreno, che può a sua volta scegliere se ricostruire l’immobile originario oppure ampliare gli immobili già esistenti, di sua proprietà.

L’istante chiede al Fisco di conoscere il trattamento reddituale da applicare al corrispettivo percepito da tale cessione. Secondo l’interpellante sarebbe opportuno non tassare affatto l’operazione, in quanto non riconducibile ad alcuna delle fattispecie indicate nell’articolo 67 del Tuir.

L’agenzia delle Entrate, invece, assimila il caso in oggetto alla cessione della cubatura, che, in base all’orientamento prevalente della Cassazione, produce effetti analoghi a quelli propri del trasferimento di diritti immobiliari. Di conseguenza, secondo quanto affermato nella risoluzione n. 233/E/2009, l’operazione in oggetto deve essere qualificata come una cessione di diritti reali di godimento (art. 67 del Tuir), in quanto la volontà dei privati contraenti modifica il limite di edificabilità fissato dal piano regolatore per i singoli appezzamenti, con la conseguente compressione del diritto di proprietà del cedente e il correlativo aumento dell’edificabilità sull’area del cessionario.

Conclude, così, l’Agenzia: alla fattispecie si rendono applicabili le disposizioni previste in relazione alle cessioni della proprietà, per cui la cessione dei diritti di rilocalizzazione è produttiva di plusvalenze tassabili ai sensi dell’articolo 67 del Tuir. Nello specifico, se il diritto ceduto insiste su un terreno agricolo, la plusvalenza si realizza se il terreno è stato acquistato da meno di cinque anni e se non è pervenuto per successione, mentre se insiste su terreni edificabili la plusvalenza si realizza sempre e risulterò assoggettata a Irpef.

Roberta Moscioni