Cessione di immobile infraquinquennale. Lavori con Superbonus, deduzione

Con risposta n. 204 del 24 marzo 2021 l’Agenzia delle Entrate entra nel merito della fattispecie riguardante la fruizione del Superbonus, con opzione per lo sconto in fattura, nel caso di cessione dell’immobile prima dei cinque anni dall’acquisto.

Superbonus e vendita infra-quinquennale. Costi incrementativi del valore dell’immobile

Il caso, interessante molti contribuenti, riguarda il proprietario di un'unità immobiliare, facente parte di un condominio, sul quale sono stati effettuati interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e interventi di efficientamento energetico con miglioramento di almeno due classi energetiche; nella singola unità immobiliare sono stati sostituiti i serramenti. Su tutti gli interventi si è fruito del Superbonus del 110% optando per lo sconto in fattura.

L’istante ha, poi, sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile, specificando che si tratta di cessione infraquinquennale: chiede come deve comportarsi in merito ai costi sostenuti ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile.

L’Agenzia, nel fornire la soluzione, ricorda che le cessioni a titolo oneroso di immobili, effettuate da una persona fisica, danno luogo a plusvalenze imponibili come redditi diversi quando si tratta di beni acquistati da non più di 5 anni.

Come recita l’art. 68, comma 1, Tuir, tali plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Circa le modalità di calcolo di detta plusvalenza, l’A.F. richiama la sentenza n. 16538/2018 della Corte di cassazione sulle spese incrementative: sono da ritenersi quelle che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. La Corte suprema aggiunge che non sono spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene. Inoltre, l’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene.

In considerazione di ciò, le spese sostenute sia per gli interventi effettuati sul condominio, per la quota spettante al contribuente, che per gli interventi insistenti sul singolo appartamento (sostituzione dei serramenti), rientrano tra le spese incrementative che hanno determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata la vendita.

Possono, pertanto, essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra-quinquennale del fabbricato, tra i costi inerenti all'immobile stesso ed essere dedotti dal prezzo di vendita.

L’Agenzia delle Entrate specifica che è irrilevante il fatto che, per i lavori effettuati, si sia fruito del Superbonus e che sia stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura.