La Corte di giustizia dell’Unione europea, con la sentenza 3 aprile 2025, causa C-213/24, ha chiarito i presupposti in base ai quali anche una persona fisica, titolare di un bene immobile facente parte del patrimonio personale, può essere qualificata come soggetto passivo IVA, qualora la cessione del bene venga effettuata in condizioni tali da integrare un’attività economica.
Nella specie, la Corte UE si è occupata di una domanda di pronuncia pregiudiziale che verteva sull’interpretazione dell’articolo 9, paragrafo 1, della direttiva 2006/112/CE, relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto (direttiva IVA).
Il rinvio pregiudiziale era stato presentato da un tribunale amministrativo polacco nell’ambito di una controversia tra un cittadino polacco e il direttore dell’amministrazione tributaria di Breslavia, in merito all’assoggettamento di tale persona all’imposta sul valore aggiunto (IVA) per la vendita di terreni agricoli trasformati in edificabili effettuata insieme alla moglie, in regime di comunione legale.
Le attività propedeutiche alla vendita - frazionamento, variazione urbanistica, urbanizzazione, promozione - erano state delegate a un mandatario professionale, il quale operava in nome e per conto dei coniugi, con compenso legato al prezzo di vendita.
L’amministrazione fiscale aveva considerato tali operazioni come attività economica soggetta a IVA, contestando l’assenza di registrazione ai fini del tributo e richiedendo l’assoggettamento delle vendite.
Il giudice nazionale aveva chiesto chiarimenti in merito a due profili:
La Corte di giustizia UE, in primo luogo, ha affermato che l’art. 9, par. 1, della direttiva IVA va interpretato nel senso che può essere considerata soggetto passivo IVA una persona che cede un terreno originariamente personale, qualora deleghi le operazioni a un mandatario che, in suo nome, svolga attività attive di valorizzazione immobiliare, impiegando mezzi assimilabili a quelli di un imprenditore.
Non rileva, in tale contesto, che il bene non sia originariamente destinato ad attività economica. È infatti sufficiente che:
Una persona fisica, quindi, può essere qualificata come soggetto passivo ai fini IVA, anche quando pone in essere operazioni su beni appartenenti al proprio patrimonio personale, se tali operazioni sono svolte in modalità idonee a configurare un’attività economica ai sensi dell’articolo 9, paragrafo 1, della direttiva IVA.
In particolare, la soggettività passiva può sussistere anche nel caso in cui il proprietario del bene affidi a un mandatario professionale la gestione delle attività preparatorie alla vendita, purché tali attività consistano in iniziative attive di valorizzazione immobiliare.
Rientrano in questa definizione operazioni quali il frazionamento del terreno, la modifica della destinazione urbanistica, l’allacciamento alle reti di pubblica utilità, la promozione presso potenziali acquirenti e l'organizzazione degli atti dispositivi, tutte attività che impiegano mezzi assimilabili a quelli utilizzati da un imprenditore.
Pertanto, il fatto che il terreno non sia originariamente destinato a finalità economiche non preclude la possibilità di assoggettare l’operazione a IVA.
Ciò che rileva, secondo la Corte, è che l’insieme delle attività svolte configuri una organizzazione economica coerente e finalizzata allo sfruttamento stabile del bene, con l’obiettivo di ricavarne introiti. Inoltre, anche se parte del rischio operativo è trasferita al mandatario, il rischio economico finale associato all’operazione resta in capo al mandante.
Questo elemento conferma la natura indipendente e professionale dell’attività, e giustifica la sua assoggettabilità all’IVA.
La Corte UE, a seguire, ha precisato che, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (IVA), è possibile riconoscere la comunione legale tra coniugi quale soggetto passivo autonomo, a condizione che tale comunione si manifesti all’esterno - cioè nei confronti dei terzi e delle autorità competenti - come effettivo soggetto attivo dell’operazione economica, assumendone integralmente il relativo rischio economico.
Tale possibilità interpretativa non è esclusa in via astratta dalla normativa dell’Unione europea.
Tuttavia, spetta al giudice nazionale verificare, caso per caso, se ricorrano gli elementi concreti che consentano di attribuire la soggettività passiva non ai singoli coniugi individualmente considerati, bensì alla comunione legale in quanto entità unitaria e funzionale.
A tal fine, assumono particolare rilevanza:
In tale prospettiva, la Corte riconosce l’importanza del diritto interno per valutare la titolarità effettiva dell’attività economica, pur nel rispetto dell’interpretazione uniforme della nozione di soggetto passivo secondo la direttiva IVA.
Di seguito le conclusioni dei giudici europei:
| Sintesi del caso | Questione dibattuta | Soluzione della Corte |
|---|---|---|
| Un privato, in comunione legale con il coniuge, vende terreni agricoli ricevuti per donazione, successivamente trasformati in lotti edificabili. Le operazioni di frazionamento, urbanizzazione e promozione vengono affidate a un mandatario professionale, che agisce in nome e per conto dei coniugi. L’amministrazione fiscale polacca assoggetta le vendite a IVA ritenendole espressione di attività economica. |
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