Condominio. Autorimesse sotterranee e gallerie commerciali non in comune proprietà

Le autorimesse sotterranee e i locali commerciali fanno parte della proprietà comune del condominio? Utili chiarimenti giungono dalla Corte di cassazione.

Con ordinanza n. 23001 del 16 settembre 2019, la Seconda sezione civile di Cassazione si è pronunciata sulla domanda proposta da una società, proprietaria di alcuni locali all’interno di un supercondominio, contro la decisione con cui la Corte d’appello aveva confermato la validità della delibera condominiale di ripartizione, in quote proporzionali, degli oneri di gestione della galleria commerciale adiacente al fabbricato condominiale e del sottostante parcheggio.

Accogliendo il ricorso della società, la quale lamentava di non essere tenuta a contribuire alla manutenzione di detti locali, la Suprema corte ha fornito alcune precisazioni.

Parcheggi sotterranei e locali commerciali senza presunzione di proprietà comune

In particolare, ha sottolineato che i locali sotterranei per autorimesse e le gallerie commerciali non costituiscono parti dell’edificio condominiale soggette alla presunzione legale di proprietà comune di cui all’articolo 1117 del Codice civile

Le autorimesse sotterranee e i locali commerciali, infatti, anche se sono situati nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprietà comune elencati nell’articolo 1117 citato, neppure sotto l’aspetto di “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”.

Il condominio, in detto contesto, non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione.

E il condomino che adduca di non essere tenuto al detto contributo per non essere comproprietario di tali locali non può essere gravato dell’onere della relativa prova negativa.

Obbligo del condomino solo da titolo o convenzione

Ai fini della prova dell’appartenenza di detti locali alla proprietà comune e di accertare l’obbligo del condomino si sostenere, in misura proporzionale, le spese per la relativa manutenzione, è determinante l’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni.

Per contro, non può assumere rilievo il regolamento di condominio di formazione assembleare, o la planimetria ivi riportata, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, qualora non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini.