La proposta di legge AC n. 2692, presentata l’11 novembre 2025 e assegnata alla Commissione II (Giustizia) della Camera dei deputati il 16 dicembre 2025, introduce una riforma organica della disciplina del condominio negli edifici.
L’intervento normativo modifica in modo significativo il codice civile e le relative disposizioni di attuazione, con l’obiettivo di ridurre il contenzioso condominiale, rafforzare la trasparenza della gestione economica e professionalizzare le figure dell’amministratore e del revisore condominiale.
Secondo la relazione illustrativa, il contenzioso in materia condominiale rappresenta una quota rilevante del contenzioso civile complessivo.
In tale contesto, la proposta mira a superare le criticità emerse dopo la riforma del 2012, in particolare in relazione alla disciplina del rendiconto condominiale e all’assenza di requisiti professionali stringenti per chi svolge attività di revisione.
Una parte rilevante della proposta di legge riguarda l’articolo 1129 del codice civile, dedicato alla nomina e agli obblighi dell’amministratore di condominio.
Viene innanzitutto previsto che l’efficacia della nomina sia subordinata, salvo dispensa dell’assemblea, alla presentazione di una polizza assicurativa individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
La durata dell’incarico viene definita in modo più puntuale: l’amministratore resta in carica per un anno e il mandato si rinnova automaticamente di anno in anno, salvo che l’assemblea, appositamente convocata, deliberi diversamente.
È inoltre introdotto l’obbligo di presentare un rendiconto infrannuale entro sessanta giorni dalla cessazione dell’incarico.
La proposta rafforza anche le regole sui flussi finanziari, stabilendo che tutti i pagamenti effettuati per conto del condominio o in favore del condominio debbano transitare su uno specifico conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio medesimo.
L’articolo 1130-bis del codice civile viene integralmente riscritto, con una definizione analitica della struttura del rendiconto condominiale.
Il rendiconto deve comprendere, tra l’altro, un registro di contabilità per cassa, un conto economico, un conto finanziario di riepilogo, una situazione patrimoniale e uno stato di ripartizione dei costi, accompagnati da una nota sintetica esplicativa della gestione.
Viene chiarita la competenza temporale delle spese: le spese ordinarie sono imputate all’anno di gestione in cui il servizio è reso o il bene è acquistato, mentre le spese straordinarie e quelle per innovazioni sono imputate all’anno in cui la relativa deliberazione è adottata.
Le eventuali rendite condominiali devono essere contabilizzate separatamente e distribuite agli aventi diritto.
Una delle principali novità della proposta è l’introduzione di un obbligo di nomina del revisore condominiale certificato nei condomìni di maggiori dimensioni.
In particolare, quando i condomini sono più di venti, o più di sessanta nei supercondomini, l’assemblea deve nominare un revisore terzo e indipendente incaricato di verificare la contabilità e certificare il rendiconto.
Il revisore resta in carica due anni e l’incarico non è rinnovabile tacitamente.
Il rendiconto certificato e approvato dall’assemblea deve essere depositato, a cura del revisore, presso la Camera di commercio competente per territorio.
La proposta prevede inoltre la possibilità di rettifica del rendiconto in caso di errori contabili, anche materiali o di calcolo, senza che ciò comporti necessariamente l’impugnazione della deliberazione assembleare.
Le modifiche agli articoli 1135 e 1136 del codice civile incidono sulle attribuzioni dell’assemblea e sulle maggioranze richieste. Viene distinta in modo più netto la costituzione del fondo ordinario, legato al preventivo annuale delle spese, dal fondo speciale per lavori straordinari e innovazioni.
È inoltre previsto che l’amministratore possa disporre interventi di manutenzione straordinaria urgenti non solo nei casi di urgenza, ma anche quando si tratta di opere necessarie di messa a norma e l’assemblea risulta inerte. In tali casi, l’amministratore è comunque tenuto a riferire alla prima assemblea utile.
La proposta interviene anche sull’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ridefinendo l’ordine di escussione da parte dei creditori del condominio.
I creditori possono agire prioritariamente sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale e, in via sussidiaria, sui beni dei condomini morosi. Solo dopo l’infruttuosa escussione dei morosi è possibile agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, i quali conservano il diritto di regresso.
Nel Capo II della proposta è istituito, presso il Ministero delle imprese e del made in Italy, un elenco nazionale pubblico telematico degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali. L’iscrizione nell’elenco diventa condizione per l’esercizio dell’attività.
Per gli amministratori è richiesto il possesso di una laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche, con specifiche disposizioni transitorie.
Per i revisori condominiali è richiesta una laurea in ambito economico o giuridico e una certificazione secondo le norme tecniche UNI, oltre all’obbligo di formazione periodica.
L’esercizio dell’attività senza iscrizione nell’elenco è sanzionato con un’ammenda amministrativa.
Le disposizioni della proposta di legge entrerebbero in vigore decorsi centottanta giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Il periodo transitorio è finalizzato a consentire l’adeguamento dei professionisti e delle strutture amministrative.
Nel complesso, l'atto normativo si propone di ridefinire in modo strutturale la gestione condominiale, rafforzando i controlli, la trasparenza contabile e la professionalità degli operatori, con l’obiettivo dichiarato di ridurre il contenzioso e aumentare la certezza giuridica nei rapporti condominiali.
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