Conduttore rilascia immobile previo pagamento dell'avviamento

Con sentenza n. 890 depositata il 20 gennaio 2016, la Corte di Cassazione, terza sezione civile, nel respingere il ricorso di un locatore nell'ambito di una controversia di risoluzione di un contratto di locazione, sottolinea che la interdipendenza strutturale e funzionale tra la prestazione del locatore di pagare l'indennità di avviamento commerciale e quella del conduttore di restituire l'immobile in cui si è svolta l'attività imprenditoriale, si atteggiano secondo un legame strumentale che valorizza in modo peculiare la posizione del conduttore, andando a privilegiare il fattore dinamico dell'esercizio di impresa.

Rilevanza dell'avviamento commerciale

Ottica, questa, ormai da tempo coltivata dalle stesse Sezioni Unite, le quali rammentano come la stessa Legge 392/1978 inserisca la disciplina dell'indennità di avviamento tra gli istituti, nel loro complesso, volti ad assicurare la conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate anche mediante il mantenimento della clientela, che è un aspetto essenziale dell'avviamento commerciale.

Ma la funzione di detta indennità non si esaurisce nel ristoro del conduttore dal pregiudizio subito per la perdita dell'avviamento, ma è rivolta anche ad agevolare lo stesso nella fase di impianto dell'azienda in nuovi locali, in una situazione in cui un avviamento va di nuovo suscitato.

Non basta l'eccezione di adempimento

Ciò posto, dunque, la posizione creditoria del conduttore non può trovare pieno soddisfacimento nell'esercizio dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. (volta a legittimare il solo rifiuto di adempiere la propria prestazione).

La anzidetta rilevanza del nesso di interdipendenza tra le due prestazioni in campo e la loro necessaria strumentalità (siccome orientata, si è detto, a privilegiare il credito di impresa) rende necessaria una cooperazione creditore/debitore tale da consentire allo stesso conduttore di offrire, si, la riconsegna dell'immobile ma a condizione che gli sia pagata l'indennità di avviamento.

Offerta formale subordinata all'indennità

In tal senso, il meccanismo dell'offerta formale, ex art. 1216 c.c. opererebbe in modo da impedire al locatore di entrare nella disponibilità dell'immobile se prima non abbia adempiuto al pagamento dell'indennità.