IMU: esenzione esclusa per immobili merce locati o ristrutturati

La Corte di Cassazione, con le ordinanze n. 10392 e 10394 del 21 aprile 2025, ha fornito interessanti chiarimenti in merito all’ambito applicativo dell’esenzione IMU prevista per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, ai sensi dell’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, come modificato dall’art. 2, comma 2, lett. a), del D.L. n. 102/2013.

Esclusione per immobili acquistati e ristrutturati  

La prima ordinanza - n. 10392/2025 - ha stabilito che l’esenzione non può essere riconosciuta per gli immobili acquistati dall’impresa e successivamente ristrutturati, anche mediante interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

Secondo la Corte, il beneficio fiscale è riservato solo ai fabbricati costruiti ex novo dall’impresa, poiché la norma ha carattere eccezionale e non consente interpretazioni estensive. In assenza del requisito della costruzione originaria, l’esenzione non è applicabile, anche se l’immobile è poi destinato alla vendita.

In altri termini, l’esenzione prevista per i fabbricati destinati alla vendita si applica esclusivamente agli immobili costruiti direttamente dall’impresa costruttrice.

Non spetta invece per gli immobili acquistati e poi ristrutturati, anche se successivamente destinati alla vendita.

Le agevolazioni tributarie, infatti, essendo eccezionali, non possono essere estese oltre quanto espressamente previsto dalla legge.

Decadenza per locazione anche temporanea  

Con la seconda ordinanza - n. 10394/2025 - i giudici di legittimità hanno chiarito che la locazione, anche di pochi giorni, fa decadere in modo definitivo dall’esenzione IMU, in quanto interrompe la destinazione alla vendita richiesta dalla norma.

Non è ammesso, in questi casi, applicare l’esenzione solo in proporzione ai mesi in cui l’immobile non era locato.

Infatti, il legislatore ha individuato in maniera tassativa i casi in cui l’esenzione può applicarsi per periodi inferiori all’anno, e l’ipotesi degli immobili-merce locati non vi rientra.

Agevolazioni IMU delle imprese costruttrici

L’interpretazione fornita dalla Suprema Corte rafforza una lettura restrittiva e rigorosa della disciplina in materia di agevolazioni IMU per le imprese costruttrici, richiamando l’esigenza di rispettare scrupolosamente i requisiti di legge.

L’esenzione resta pertanto circoscritta ai soli casi di:

• costruzione diretta da parte dell’impresa, e
• destinazione esclusiva e continuativa alla vendita, senza alcuna forma di locazione, anche temporanea.

I principi di diritto

Di seguito i principi enunciati dalla Suprema corte:

E ancora: