Immobili donati: la riforma sulla circolazione entra in vigore

Dal 18 dicembre 2025 entra in vigore la legge n. 182/2025 (legge semplificazioni) che, tra le altre misure, contiene la riforma la circolazione degli immobili di provenienza donativa, ponendo fine alle criticità che, per anni, hanno inciso sul mercato immobiliare italiano.

L’intervento normativo recepisce una proposta promossa dal Consiglio Nazionale del Notariato, come evidenziato nel comunicato stampa diffuso il 26 novembre 2025.

Riforma immobili donati al via. Notariato: vendite sicure

Secondo quanto sottolineato dal Notariato, la riforma ha una portata storica, in quanto consente a chi acquista un immobile ricevuto per donazione di avere la certezza di non doverlo restituire a seguito di rivendicazioni ereditarie.

Superamento dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti  

La nuova disciplina elimina la possibilità, per i legittimari lesi dalla donazione, di agire direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene.

Viene così meno uno degli elementi di maggiore incertezza che caratterizzavano la circolazione degli immobili di provenienza donativa.

Il comunicato del Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia che questa modifica incide in modo diretto sulla stabilità degli acquisti immobiliari, favorendo una maggiore libertà negoziale e una più agevole circolazione dei beni.

Tutela dei legittimari nella nuova disciplina  

La riforma, come precisato nel comunicato stampa, non elimina la tutela dei legittimari – coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti.

I soggetti eventualmente lesi dalla donazione conservano infatti un diritto di credito nei confronti del donatario, pari alla quota di legittima lesa.

Viene quindi esclusa la tutela reale sul bene, ma resta ferma la protezione sul piano patrimoniale, mantenendo un equilibrio tra esigenze familiari e sicurezza dei traffici giuridici.

Le criticità della disciplina previgente superate dalla riforma  

Prima dell’intervento normativo, il codice civile consentiva ai legittimari di esercitare l’azione di restituzione entro dieci anni dalla morte del donante, anche nei confronti degli aventi causa del donatario.

Come ricordato dal Notariato, questo meccanismo aveva generato nel tempo un effetto di forte precarietà, rendendo gli immobili donati difficilmente commerciabili e poco appetibili come garanzia ipotecaria.

Effetti concreti sul mercato immobiliare e sul credito  

La riforma produce effetti concreti e immediati.

Da un lato, rafforza la sicurezza giuridica degli acquirenti; dall’altro, consente alle banche di accettare senza riserve gli immobili di provenienza donativa come garanzia ipotecaria, facilitando l’accesso al credito.

Nel comunicato stampa, il Consiglio Nazionale del Notariato richiama i dati statistici notarili, evidenziando che ogni anno in Italia vengono stipulate oltre 200.000 donazioni immobiliari.

Alla luce di questi numeri, l’entrata in vigore della riforma dal 18 dicembre 2025 è destinata ad avere un impatto significativo e diffuso sull’intero sistema della circolazione immobiliare.