Locazione. Contratto “a scaletta” e responsabilità del cedente

Legittimo il canone crescente senza intento elusivo

In base al principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo negli immobili ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (c.d. “canone a scaletta”), purché il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito al momento della stipulazione del contratto e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extracontrattuali della cui allegazione è onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, così eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 Legge n. 392/1978 (pena, in tal caso, la nullità di cui all'art. 79 primo comma, stessa legge).

Conduttore originario trasferisce le quote. Resta obbligato in solido

Ed ancora, sempre in tema di locazione ad uso non abitativo, l’art. 36 cit. Legge n. 392/1978 – che prevede la responsabilità sussidiaria, verso il locatore, del cedente dell’azienda in caso di inadempimento del cessionario – si applica analogicamente anche nel caso in cui il contratto di locazione venga trasferito, anziché mediante cessione o affitto di azienda, mediante cessione integrale delle quote di una società di persone; con la conseguenza che gli ex soci cedenti restano obbligati nei confronti del locatore anche per i canoni maturati dopo la cessione. In entrambe le ipotesi, difatti, ricorre la necessità di assicurare al locatore, che non può opporsi al mutamento soggettivo del contratto, la conservazione della garanzia patrimoniale generica offerta dall'originaria controparte contrattuale che, nel caso in cui la conduttrice sia una società di persone, è costituita dal patrimonio personale dei soci.

Sono questi i principi di diritto enunciati nella sentenza n. 15348 resa dalla Corte di Cassazione, terza sezione civile, il 21 giugno 2017.