Aggiornata la guida dell’Agenzia “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari” con le ultime novità introdotte con la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025).
La disciplina fiscale delle locazioni brevi continua a evolversi. Con l’aggiornamento di aprile 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fatto il punto sulle regole applicabili a questa particolare tipologia contrattuale, introducendo importanti novità soprattutto sul fronte dei limiti operativi e degli obblighi per gli intermediari.
L’intervento normativo più rilevante riguarda la riduzione del numero di immobili che possono beneficiare del regime agevolato, con conseguenze dirette per proprietari e operatori del settore.
Per locazioni brevi si intendono i contratti di affitto:
La disciplina si applica anche a fattispecie assimilate, come:
Sono ammessi servizi accessori alla locazione (ad esempio pulizia, fornitura di biancheria o wi-fi), mentre restano esclusi i contratti che includono prestazioni tipiche delle strutture ricettive, come la somministrazione di pasti o servizi turistici, che configurano attività d’impresa.
La principale novità - riporta la guida aggiornata dell’Agenzia sulle Locazioni brevi - riguarda il numero di immobili gestibili in regime di locazione breve.
Dal periodo d’imposta 2026:
Si tratta di una modifica significativa rispetto al passato, quando il limite era fissato a quattro immobili. La riduzione punta a distinguere in modo più netto tra attività occasionale e attività economica organizzata.
I redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere assoggettati, su opzione del contribuente, al regime della cedolare secca, che sostituisce:
Aliquote in vigore
Base imponibile
La tassazione avviene sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza applicazione di abbattimenti forfettari.
Rientrano nella base imponibile anche eventuali corrispettivi per servizi accessori, salvo che si tratti di spese sostenute direttamente dal conduttore o riaddebitate analiticamente.
Un ruolo centrale è svolto dagli intermediari immobiliari e dai gestori di piattaforme telematiche (come i portali online), ai quali la normativa impone specifici adempimenti.
In particolare, tali soggetti devono:
La comunicazione dei dati deve includere, tra l’altro:
L’invio va effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo.
La ritenuta del 21%:
Sono previste alcune esclusioni, ad esempio quando:
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