Nulla la clausola che maggiora "in nero" i canoni di locazione

Con sentenza n. 18213 depositata il 17 settembre 2015, la Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, ha respinto il ricorso di un locatore, il quale aveva inizialmente richiesto lo sfratto dei conduttori per mancato pagamento di alcuni canoni di mensilità.

Questi ultimi, tuttavia, avevano eccepito l'insussistenza della pretesa morosità, posto che nel contratto di locazione stipulato tra le parti, appariva un canone assai inferiore a quello effettivamente da corrispondere, la cui misura (di oltre quattro volte maggiore) era invece stata definita mediante scrittura privata successiva, da ritenersi nulla – a detta dei resistenti – per violazione dell'art. 13 Legge 431/1998.

Il locatore dunque, non solo non otteneva lo sfratto per morosità, ma si vedeva per di più condannato – in primo e secondo grado – al pagamento, in favore dei conduttori, delle somme versate in eccesso rispetto al canone pattuito nel contratto.

Dello stesso avviso la Cassazione, la quale, dopo ampia ed articolata ricostruzione giurisprudenziale, accoglie dal tesi del procedimento simulatorio (seppur secondo un inquadramento diverso rispetto a quello prospettato dal locatore), consistente, nella fattispecie, nella stipula dell'unico contratto di locazione (registrato), cui accede, di guisa di controdichiarazione (che permette in linea teorica la sostituzione dell'oggetto del negozio), la scrittura con cui il locatore intende esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco.

Nel caso de quo tuttavia, la sostituzione – attraverso il contenuto della controdichiarazione – dell'oggetto apparente (prezzo fittizio) con quello reale (canone effettivamente convenuto), non risulta possibile (e sta qui la differenza rispetto alla tesi del ricorrente), poichè contrasta con le norme imperative che tale sostituzione impediscono.

In altre parole – conclude la Corte – in caso di illegittima sostituzione di un prezzo di locazione con un altro (espressamente sanzionata da nullità), l'effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sicché sarà proprio la clausola successivamente inserita attraverso controdichiarazione, ad essere affetta da nullità (non sanabile, tra l'altro con successiva registrazione), con perdurante validità di quella sostituenda (nella specie, il canone più basso) e dell'intero contratto.