Nuovo Codice dell’edilizia: parte il riordino

Pubblicato il 05 dicembre 2025

Il Consiglio dei ministri, riunito il 4 dicembre 2025, ha approvato, con procedura d’urgenza, un disegno di legge di delega al Governo per l’adozione del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.

Il nuovo Ddl introduce un quadro organico di riforma fondato sulla digitalizzazione dei procedimenti, sull’estensione dell’istituto del silenzio assenso e sul riordino dei titoli abilitativi necessari per l’avvio degli interventi edilizi. La riforma interviene anche sulla disciplina urbanistica e sui mutamenti di destinazione d’uso, valorizzando il principio dell’indifferenza funzionale all’interno delle categorie omogenee.

Il provvedimento prosegue inoltre il percorso avviato con il cosiddetto Salva casa, favorendo la regolarizzazione delle difformità edilizie di modesta entità, con l’obiettivo di agevolare la circolazione giuridica degli immobili e semplificarne gli interventi di recupero. In questo contesto, assume particolare rilievo la previsione di una procedura dedicata per la regolarizzazione delle opere realizzate anteriormente al 1° settembre 1967, data che viene assunta come riferimento per la disciplina dell’edilizia privata.

Delega al Governo per riordino della disciplina edilizia

Il DDL - si legge nel comunicato stampa del Consiglio dei ministri del 4 dicembre 2025 - conferisce al Governo un termine di 12 mesi per l’adozione di uno o più decreti legislativi volti a:

• riordinare e semplificare l’intera disciplina dell’edilizia e della sicurezza delle costruzioni;
• sostituire la normativa vigente, incluse:
  • DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia),
  • Legge 1086/1971 (opere in conglomerato cementizio),
  • Legge 64/1974 (costruzioni in zone sismiche);
• coordinare la disciplina edilizia con normativa: urbanistica, paesaggistica, sanitaria, fiscale, beni culturali, settore sismico e idrogeologico;
• preservare le norme relative alla ricostruzione post-calamità.

Criteri a cui si deve attenere il Codice edilizia

1. Rimodulazione del criterio della doppia conformità, al fine di agevolare la regolarizzazione delle irregolarità edilizie risalenti e realizzate anteriormente al 1° settembre 1967, introducendo un meccanismo più funzionale per la gestione degli abusi storici.
2. Definizione uniforme delle categorie di difformità edilizia rispetto ai titoli abilitativi e aggiornamento della disciplina relativa alle tolleranze costruttive, con l’obiettivo di eliminare incertezze applicative e assicurare interpretazioni omogenee sul territorio nazionale.
3. Razionalizzazione dei titoli abilitativi, mediante procedure semplificate, tempistiche più contenute e un utilizzo più esteso del silenzio-assenso nei casi di mancato riscontro da parte dell’amministrazione competente.
4. Revisione dell’intero sistema degli oneri e del contributo di costruzione, con finalità di rendere economicamente più attrattivi gli interventi di recupero e rigenerazione urbana attraverso criteri più coerenti e trasparenti.
5. Riorganizzazione della disciplina sui mutamenti di destinazione d’uso, favorendo la possibilità di passaggio tra destinazioni appartenenti alla stessa categoria funzionale – quali residenziale, commerciale di quartiere o terziario locale – senza la necessità di attivare procedimenti complessi o costosi.
6. Precisazione dei livelli essenziali delle prestazioni (LEP) nell’ambito edilizio, con particolare riguardo ai mutamenti di destinazione d’uso, ai requisiti tecnici in materia di efficienza energetica, sicurezza e accessibilità, nonché alla classificazione delle diverse tipologie di illeciti edilizi.
7. Sviluppo dei processi di digitalizzazione e interoperabilità delle banche dati pubbliche, attività indispensabili per la realizzazione dell’Anagrafe e del Fascicolo digitale delle costruzioni, strumenti destinati a garantire maggiore trasparenza, tracciabilità e accesso rapido alle informazioni amministrative relative agli immobili.

Regolarizzazione degli interventi edilizi antecedenti al 1° settembre 1967

La legge delega introduce una revisione profonda delle regole che disciplinano la regolarizzazione delle opere edilizie risalenti, proponendo il superamento — o comunque una riformulazione — del principio di doppia conformità. L’obiettivo è rendere più agevole l’emersione delle irregolarità realizzate prima dell’entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765, individuando nel 1° settembre 1967 la data di riferimento oltre la quale la verifica dei requisiti urbanistici ed edilizi diventa più rigorosa e prima della quale si intende favorire un percorso amministrativo semplificato.

La delega mira a uniformare la commerciabilità degli immobili con il loro stato edilizio, consentendo ai proprietari di regolarizzare situazioni pregresse attraverso procedure più lineari, in continuità con le misure già introdotte dal decreto Salva casa. L’intervento, secondo l’impostazione del Ministero delle Infrastrutture, non si concentra su trasformazioni sostanziali o abusi rilevanti, ma su irregolarità minori e difetti formali che spesso ostacolano atti di trasferimento o interventi di manutenzione.

Disciplina delle difformità edilizie e delle sanatorie

La legge delega introduce un riordino complessivo della materia relativa alle irregolarità edilizie, con l’obiettivo di garantire criteri uniformi sul territorio nazionale, ridurre l’incertezza interpretativa e definire in modo puntuale le condizioni per il rilascio dei titoli in sanatoria. Il sistema delineato si articola su quattro pilastri principali.

1. Classificazione nazionale delle difformità edilizie

Il provvedimento prevede la definizione di una tipizzazione univoca delle diverse forme di irregolarità edilizia, allo scopo di superare la frammentazione attuale tra discipline regionali e prassi comunali. Questa classificazione dovrà:

• individuare con esattezza ogni categoria di difformità rispetto al titolo abilitativo (assenza totale, difformità parziale, variazioni essenziali ecc.);
• stabilire soglie quantitative e qualitative misurabili per distinguere le irregolarità lievi da quelle più rilevanti;
• includere una disciplina organica delle tolleranze costruttive, evitando interpretazioni disomogenee nei controlli e nelle certificazioni.

La finalità è fornire a operatori, professionisti e cittadini un quadro normativo chiaro che consenta di individuare la corretta procedura amministrativa applicabile.

2. Individuazione delle difformità sanabili

La delega richiede la definizione puntuale delle categorie di intervento che possono essere regolarizzate, sempre nel rispetto dei limiti previsti dalla normativa statale vigente, in particolare per quanto riguarda:

• vincoli paesaggistici e culturali;
• disciplina antisismica;
• normativa urbanistica attuale e previgente.

Rientrano tra le situazioni astrattamente sanabili le difformità che, pur rappresentando deviazioni dal titolo originario, non incidono in modo sostanziale sull’assetto urbanistico o non comportano un aumento significativo del carico urbanistico.

Per le irregolarità più risalenti, la riforma introduce canali semplificati, in continuità con l’impostazione del decreto Salva casa, con particolare attenzione agli interventi antecedenti al 1° settembre 1967.

3. Procedimenti per il rilascio dei titoli in sanatoria

Il DDL richiede di definire procedimenti amministrativi più lineari, con termini certi e riduzione degli oneri documentali, garantendo comunque il rispetto dei principi di sicurezza e di legalità.

In particolare, si prevede che:

• le istanze di sanatoria siano presentate prima dell’irrogazione delle sanzioni, per evitare sovrapposizioni procedurali;
• per gli abusi più datati sia prevista una procedura semplificata, soprattutto per le opere realizzate prima della legge 765/1967;
• nei casi in cui l’immobile non rispetti le prescrizioni tecniche inderogabili (strutturali, igienico-sanitarie, energetiche), la sanatoria possa essere rilasciata solo previo adeguamento dell’edificio, anche mediante interventi strutturali.

Revisione del sistema sanzionatorio e delle procedure di ripristino

Quando un abuso non rientra tra le tipologie regolarizzabili, la disciplina prevede:

• un sistema di sanzioni graduato in base alla gravità della violazione, al valore delle opere e al loro impatto urbanistico;
• procedure di ripristino dello stato dei luoghi basate sulla responsabilizzazione del proprietario o avente titolo, riducendo gli oneri amministrativi per i Comuni;
• meccanismi sostitutivi per garantire l’esecuzione delle demolizioni nei casi di inerzia dell’amministrazione, con criteri di priorità predeterminati;
• disciplina dell’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale in caso di mancata ottemperanza agli ordini demolitori, conformemente alla giurisprudenza europea.

Complementare a ciò, il DDL rivede l’accesso ai benefici fiscali e contributivi, consentendoli solo quando l’immobile sia stato previamente sanato nelle ipotesi astrattamente regolarizzabili ed escludendoli nei casi di abusi che non consentono alcuna forma di sanatoria.

Riordino dei titoli abilitativi edilizi

La riforma prevede una nuova organizzazione dei titoli necessari per realizzare interventi edilizi, stabilendo con precisione quali opere richiedano una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) — anche come alternativa al permesso di costruire — oppure il permesso di costruire in senso stretto.
Contestualmente, saranno definiti criteri uniformi per determinare contributi e oneri correlati al rilascio dei vari titoli abilitativi.

Un elemento centrale del riordino riguarda la distinzione netta tra nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie, al fine di eliminare margini interpretativi che oggi generano incertezza nelle fasi autorizzative.

Per ogni tipologia di titolo saranno chiariti in anticipo condizioni, modalità e tempistiche per la conclusione dei procedimenti amministrativi, così da garantire tempi certi ai cittadini e ai professionisti.

Parallelamente, sarà aggiornato il perimetro dell’edilizia libera, includendo tutte le attività prive di reale rilevanza urbanistica o edilizia, per le quali non sarà necessario acquisire permessi o trasmettere comunicazioni.

A supporto dell’utenza, la riforma introduce l’obbligo di un punto unico di accesso - lo sportello unico edilizio - attraverso cui il privato potrà presentare ogni istanza, segnalazione o comunicazione e seguire tutte le fasi del procedimento, con coordinamento tra tutte le amministrazioni coinvolte.

Stato legittimo dell’immobile

Il nuovo quadro normativo semplificherà l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, definendo in modo puntuale i criteri di ricostruzione della conformità edilizia, la documentazione necessaria e la tipologia di titoli che possono essere utilizzati come riferimento.

La disciplina dovrà inoltre tutelare l’affidamento del proprietario o dell’avente titolo, valorizzando anche i procedimenti formatisi tramite silenzio-assenso.

Mutamenti di destinazione d’uso

La riforma introduce un nuovo approccio al tema della destinazione d’uso degli immobili, basato sul principio dell’indifferenza funzionale tra categorie che, pur differenti nominalmente, non determinano un incremento significativo del carico urbanistico. L’obiettivo è semplificare il passaggio tra funzioni considerate omogenee all’interno dei contesti urbani consolidati.

In particolare, si prevede che trasformazioni tra usi come residenziale, commerciale di vicinato o terziario di prossimità possano essere effettuate senza dover attivare procedimenti complessi o affrontare restrizioni non proporzionate all’effettivo impatto sul territorio. Tale impostazione mira a rendere più flessibile la gestione del patrimonio edilizio esistente, favorendo l’adattamento degli immobili alle esigenze economiche e sociali dei centri urbani.

Il Codice dell’edilizia dovrà inoltre definire con chiarezza i regimi amministrativi applicabili ai diversi scenari di cambio d’uso, distinguendo tra:

• mutamenti senza opere, che non comportano modifiche edilizie e quindi richiedono procedure semplificate;
• mutamenti con opere, soggetti invece ai titoli abilitativi ordinari;
• casi in cui il cambio d’uso è connesso ad una sanatoria edilizia, per i quali valgono criteri specifici di regolarizzazione.

Silenzio-assenso e strumenti di semplificazione

Il sistema autorizzativo sarà potenziato mediante un ricorso più ampio a:

• autocertificazioni,
• asseverazioni tecniche,
• silenzio-assenso,
• silenzio devolutivo in caso di mancata risposta dell’amministrazione.

È inoltre confermato il diritto del cittadino a non dover presentare documenti già detenuti dalla pubblica amministrazione, riducendo oneri e duplicazioni informative.

Digitalizzazione e fascicolo digitale delle costruzioni

Uno degli obiettivi strategici della riforma è la completa digitalizzazione dei procedimenti edilizi e l’interoperabilità tra le banche dati pubbliche.

Questo percorso è funzionale alla creazione dell’Anagrafe delle costruzioni e del Fascicolo digitale del fabbricato, strumenti concepiti per raccogliere e rendere consultabile l’intera storia amministrativa di un immobile, incluse le trasformazioni, le manutenzioni e gli interventi strutturali effettuati nel tempo.