Subaffitto, conta il contratto-base

Assonime interviene sulla nuova disciplina delle locazioni: la circolare 54 (5 dicembre 2006) riafferma che anche per le sublocazioni scatta l’obbligo della registrazione telematica dei contratti in corso di esecuzione al 4 luglio 2006, il cui termine è stato prorogato al 18 dicembre questi rapporti, colui che ha la disponibilità di un bene in base a un contratto di locazione, nel concedere il bene ad altro soggetto assume veste di locatore.

In materia di locazioni commerciali, l’articolo 36 della legge 392/78 stabilisce che il conduttore sublochi l’immobile anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.

Ai fini dell’imposta di registro, il rapporto derivato che s’instaura tra sublocatore e sublocatario si configura come atto autonomo, pertanto soggetto a imposizione. L’effetto della tassazione autonoma della sublocazione è che le sublocazioni intermedie, quelle, cioè, successive alla prima sublocazione ad opera del sublocatario, generano una moltiplicazione degli atti soggetti all’imposta di registro. Il sublocatore è tenuto al pagamento di essa nella misura dell’1% per i fabbricati strumentali, del 2% per quelli abitativi; l’imposta è a carico delle parti.

Ai fini dell’Iva, il sublocatore di un immobile strumentale dovrà valutare se esercitare l’opzione agli effetti della imponibilità. La scelta è influenzata dalla circostanza se il primo locatore applichi l’Iva sui canoni: se sì, la mancata opzione del sublocatore comporta l’indetraibilità dell’imposta sui canoni; se, diversamente, i canoni pagati sono esenti da Iva, il sublocatore può mantenere il medesimo regime.