In caso di vendita dell’immobile acquistato con il bonus prima casa prima del decorso di cinque anni, la decadenza dall’agevolazione non si verifica solo se, entro un anno dall’alienazione, il contribuente acquista un nuovo immobile e lo destina effettivamente ad abitazione principale.
A tal fine è necessario che entro lo stesso termine avvenga anche il trasferimento della residenza nel nuovo immobile, non essendo sufficiente il solo riacquisto.
Con l’ordinanza n. 5016 del 6 marzo 2026, la Corte di Cassazione torna a esaminare i presupposti necessari per mantenere le agevolazioni “prima casa” in caso di vendita dell’immobile prima del decorso del quinquennio, chiarendo in modo rigoroso il momento entro il quale deve realizzarsi la destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale.
La pronuncia assume particolare rilievo interpretativo in relazione all’art. 1, nota II-bis, comma 4, della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, disposizione che disciplina la decadenza dall’agevolazione in caso di alienazione infraquinquennale.
La vicenda trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate aveva revocato l’aliquota IVA agevolata del 4% applicata all’acquisto di un immobile con i benefici “prima casa”.
Nel caso di specie:
L’Amministrazione finanziaria aveva tuttavia ritenuto non integrati i presupposti per il mantenimento dell’agevolazione, in quanto il trasferimento della residenza nel nuovo immobile era avvenuto solo il 26 maggio 2021, cioè diversi anni dopo il riacquisto e successivamente alla notifica dell’avviso di liquidazione.
Sia il giudice tributario di primo grado sia la Corte di giustizia tributaria di secondo grado hanno confermato la legittimità della revoca del beneficio, decisione poi impugnata dal contribuente in Cassazione.
La controversia riguarda l’interpretazione dell’art. 1, nota II-bis, comma 4, della Tariffa allegata al D.P.R. indicato, secondo cui il contribuente che vende l’immobile acquistato con benefici “prima casa” prima del decorso di cinque anni non perde l’agevolazione se:
La questione interpretativa concerne il momento entro cui deve realizzarsi tale destinazione: se sia sufficiente il solo riacquisto entro un anno oppure se, entro lo stesso termine, debba verificarsi anche l’effettivo trasferimento della residenza nel nuovo immobile.
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente e confermato la revoca dell’agevolazione, affermando un principio interpretativo particolarmente rigoroso.
Secondo la Suprema Corte, la disposizione citata configura un’eccezione alla regola generale della decadenza dall’agevolazione. Proprio per questo motivo, la norma deve essere interpretata restrittivamente.
Ne consegue che entro l’anno dall’alienazione devono verificarsi tutte le condizioni richieste dalla legge, vale a dire:
Non è quindi sufficiente il solo acquisto entro il termine annuale, né è sufficiente la mera intenzione di destinare l’immobile ad abitazione principale.
La Corte ha precisato inoltre che, nella fattispecie disciplinata dal comma 4 della nota II-bis, non è applicabile il termine triennale elaborato dalla giurisprudenza in altre ipotesi agevolative.
In questo caso, infatti, il legislatore ha previsto uno specifico termine annuale, entro il quale devono verificarsi tutte le condizioni necessarie per evitare la decadenza.
La Suprema Corte ha richiamato, sul punto, il principio espresso da Cass. n. 3704/2025, secondo cui il termine triennale per l’esercizio del potere di accertamento dell’Amministrazione decorre dalla scadenza dell’anno successivo all’alienazione dell’immobile agevolato, momento in cui diventa definitiva la perdita del beneficio.
Nell'ordinanza richiamata si legge, infatti:
"In tema di agevolazioni per l'acquisto della "prima casa", la previsione contenuta nell'art. 1, nota II bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986 - nella parte in cui dispone che il contribuente che, entro cinque anni dall'acquisto dell'immobile con i benefici "prima casa", lo trasferisca a titolo oneroso o gratuito, conserva detti benefici, se (e solo se) entro un anno dall'alienazione dello stesso proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale - deve essere intesa nel senso che entro l'anno deve intervenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del cespite ad abitazione principale ed il trasferimento della residenza in quell'immobile; ne deriva che il "dies a quo" della decorrenza del termine triennale di decadenza del potere dell'Ufficio di revoca dell'agevolazione va individuato nel giorno di scadenza dell'anno dall'alienazione del precedente immobile per il quale il contribuente ha goduto dei benefici prima casa, perché solo allo spirare di tale termine il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all'agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto”.
Applicando tali principi al caso concreto, la Cassazione ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di merito.
Nel caso esaminato:
Poiché la destinazione dell’immobile ad abitazione principale non era stata realizzata entro l’anno dall’alienazione, il contribuente era decaduto dall’agevolazione “prima casa”.
La Corte ha pertanto rigettato il ricorso, confermando la legittimità della revoca del beneficio e la conseguente pretesa tributaria dell’Agenzia delle entrate.
Ai sensi dell'individuazione delle modalità semplificate per l'informativa e l'acquisizione del consenso per l'uso dei dati personali - Regolamento (UE) n.2016/679 (GDPR)
Questo sito non utilizza alcun cookie di profilazione. Sono invece utilizzati cookie di terze parti legati alla presenza dei "social plugin".