Convocazione dell’assemblea condominiale: e-mail ordinaria non è valida

Convocazione assemblea condominiale: la posta elettronica ordinaria non sostituisce i mezzi previsti dalla legge  .

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, ha ribadito un principio rilevante in materia condominiale: l’avviso di convocazione dell’assemblea trasmesso tramite e-mail semplice non ha efficacia giuridica, anche se vi è una consuetudine tra amministratore e condomino o un precedente accordo espresso.

Il contesto della controversia  

Il giudizio trae origine da una delibera assembleare impugnata per vizi nella convocazione, in quanto l’avviso era stato trasmesso mediante posta elettronica ordinaria. L’amministratore aveva ritenuto valida questa modalità in base a una comunicazione pregressa del condomino, che nel 2013 aveva chiesto di ricevere tutte le comunicazioni condominiali via e-mail.

Le decisioni di primo e secondo grado avevano confermato la validità della convocazione, considerando la volontà manifestata dal destinatario sufficiente a derogare alle modalità formali previste dalla legge.

Il principio stabilito dalla Cassazione  

La Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello in diversa composizione. È stato così riaffermato che:

«L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile (…), con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia privata».

Norme applicabili  

Secondo quanto previsto dall’art. 66, comma 3, delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea esclusivamente tramite:

• posta raccomandata;
• posta elettronica certificata (PEC);
• fax;
• consegna a mano.

La stessa disposizione, precisa la Corte, non è derogabile, nemmeno per volontà espressa dei singoli condomini, in virtù di quanto stabilito dall’art. 72 disp. att. c.c., che vieta ai regolamenti condominiali di derogare a norme fondamentali.

Perché l’e-mail semplice è inidonea  

Il ragionamento della Cassazione si fonda su due elementi principali:

• assenza di prova certa della ricezione: la posta elettronica ordinaria non consente di verificare in modo certo il momento e l’effettivo recapito del messaggio all’indirizzo del destinatario;
• mancanza di presunzione legale di conoscenza: solo strumenti come la PEC permettono di applicare la presunzione ex art. 1335 c.c., secondo cui un atto si presume conosciuto quando giunge all’indirizzo del destinatario.

La Corte, in conclusione, ha riaffermato che la validità delle deliberazioni assembleari è strettamente subordinata alla corretta convocazione di tutti gli aventi diritto, da effettuarsi con modalità tracciabili e legalmente previste.

L’uso della posta elettronica ordinaria, pur agevole e diffuso nella prassi, non offre garanzie sufficienti e non può sostituire i mezzi formali stabiliti dalla normativa.

In ambito condominiale, il rispetto delle forme non è un formalismo, ma un presidio di legalità e tutela collettiva.