Dalla Legge di bilancio 2025 rivalutazione di terreni e partecipazioni “a regime”

Con la legge di bilancio 2025, il legislatore è tornato sul tema della rivalutazione di terreni e partecipazioni introducendo “a regime” la possibilità di avvalersi della rideterminazione del costo di acquisto delle partecipazioni, negoziate e non negoziate, e dei terreni edificabili e con destinazione agricola (così come previsto nell’ambito della delega fiscale). Il beneficio, previsto dagli articoli 5 e 7 della L. n. 448/2001 ed oggetto di modifica, stabilisce la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni possedute dal 1° gennaio di ciascun anno da parte dei soggetti non imprenditori attraverso il versamento - entro il 30 novembre del medesimo anno - dell'imposta sostitutiva nella misura del 18% (in luogo del precedente 16%).

Attenzione

Con l’articolo 1, comma 30 della legge di bilancio 2025 si rinnova il contenuto dell’articolo 5 (Rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni) e dell’articolo 7 (Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola) della legge 28 dicembre 2001, n. 448.

Rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni

Con la legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 30, della L. n. 207/2024) è stata prevista “a regime” la possibilità di procedere alla rivalutazione delle partecipazioni (quotate e non) possedute da soggetti non imprenditori.

In particolare, per le quote e le azioni possedute al 1° gennaio di ciascun anno, si consente di rivalutare il costo o valore di acquisto, rilevante ai fini delle plusvalenze imponibili ex art. 67, comma 1, lett. c) e c-bis) del Tuir, attraverso il versamento dell'imposta sostitutiva del 18% entro il 30 novembre del medesimo anno.

Sul piano soggettivo, in continuità con il passato, la rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni (quotate e non quotate) è riservata ai soggetti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi diversi di natura finanziaria (art. 67 co. 1 lett. c) e c-bis) del Tuir), c.d. “capital gain”, indipendentemente dal regime prescelto ai fini della tassazione dei redditi stessi (art. 5 co. 1 L. 448/2001). In particolare, sono interessati dalla disposizione agevolativa:

• le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell’esercizio di attività d’impresa;
• le società semplici e i soggetti equiparati ai sensi dell’art. 5 del Tuir;
• gli enti non commerciali, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio di impresa;
• i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti da cessione onerosa di partecipazioni in società residenti, non riferibili a stabili organizzazioni, con l’eccezione delle partecipazioni che beneficiano del regime del comma 2-bis, dell’art. 68 del Tuir.

Nota Bene

La legge di bilancio 2025 ha introdotto il comma 7-bis nell’ambito dell’articolo 5 della L. 448/2001, secondo cui la disciplina della rivalutazione non si applica ai fini della determinazione, ai sensi dell’art. 68, comma 2-bis del Tuir, delle plusvalenze e minusvalenze realizzate da società ed enti commerciali privi di stabile organizzazione in Italia. Pertanto, il regime agevolato non è compatibile con la cd. “participation exemption” per le società ed enti commerciali non residenti. In attesa di chiarimenti sul punto, è stato ipotizzato che la norma possa essere intesa nel senso di consentire comunque la rivalutazione, salvo poi non tenerne conto se la società assoggetta a tassazione solo il 5% del capital gain. Resterebbe ferma, comunque, la possibilità di avvalersi del costo rivalutato se la società rinuncia ai benefici del regime Pex.

Sul piano oggettivo, interessate dal beneficio sono le azioni o quote che non costituiscono beni d'impresa possedute dal 1° gennaio di ciascun anno. In particolare, possono essere oggetto di rideterminazione anche:

• le partecipazioni rappresentate da titoli (azioni);
• le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società non rappresentate da titoli (quote di s.r.l. o di società di persone);
• i diritti o i titoli attraverso cui possono essere acquisite dette partecipazioni (es. diritti di opzione, warrant, obbligazioni convertibili in azioni).
• le partecipazioni in una società semplice;
• le partecipazioni in società estere detenute da soggetti residenti (tuttavia, la rivalutazione non dovrebbe produrre effetti ai fini delle imposte da assolvere nello Stato estero);
• le partecipazioni intestate ad una società fiduciaria, se il fiduciante rientra tra detti soggetti.

Inoltre, rientrano nella disciplina della rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni anche le ipotesi di titolarità del diritto di usufrutto o di nuda proprietà sulle partecipazioni.

Attenzione

La rivalutazione non produce effetti per i diritti di opzione che non sono suscettibili di produrre autonomamente un capital gain, in quanto risultano non trasferibili a terzi (risposta 118/E/2024).

Rivalutazione delle partecipazioni “non quotate”

La rivalutazione delle partecipazioni non quotate si effettua assumendo in luogo del costo o valore di acquisto della partecipazione, il valore all'1.1 della frazione del patrimonio netto della società o ente partecipato, determinato sulla base di una apposita perizia giurata di stima (redatta con le responsabilità sancite dall’art. 64, c.p.c.), che costituisce requisito “essenziale” la cui mancanza comporta il mancato perfezionamento della procedura.

Rideterminazione delle partecipazioni "quotate"

Per le partecipazioni quotate, invece, è possibile rideterminare il valore dei titoli, quote o diritti negoziati o non negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione posseduto all’1.1 di ciascun anno assumendo in luogo del costo o valore di acquisto, il valore “normale” a tale data  determinato ai sensi dell'articolo 9, comma 4, lett. a) del Tuir; il valore normale è determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell’anno precedente a quello di rivalutazione. Così, in base ai chiarimenti della circolare 16/E/2023, si rileva che:

• tale eventualità fa venir meno la necessità di predisporre una perizia giurata di stima (requisito che resta “obbligatorio”, invece, nel caso di titoli, quote o diritti non negoziati in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione);
• il contribuente predispone e conserva un apposito “prospetto” nel quale sono indicati per ciascun titolo, quota o diritto il cui costo o valore di acquisto è stato rideterminato, i prezzi rilevati nel relativo mercato o sistema multilaterale di negoziazione nel mese di dicembre dell’anno precedente, nonché la relativa media aritmetica. Tale prospetto dovrà essere esibito o trasmesso, su richiesta, all'Agenzia delle entrate, da parte del contribuente.

Regime del risparmio amministrato o risparmio gestito

Nel caso di opzione per l'applicazione del regime del "risparmio amministrato" ex art. 6 del D.lgs. 461/1997 il contribuente comunica all'intermediario che si è avvalso della rideterminazione fornendo il predetto prospetto unitamente alla documentazione attestante il versamento dell'intero importo (o della prima rata) dell'imposta sostitutiva nella misura del 18%. In particolare,  qualora il contribuente intenda cedere la partecipazione prima del 30 novembre ed abbia optato per l'applicazione del regime del risparmio amministrato o gestito, lo stesso dovrà fornire prova all'intermediario di aver versato prima della cessione della partecipazione l'imposta sostitutiva o almeno la prima rata, ancorché non siano ancora scaduti i termini per il versamento, al fine di consentire all'intermediario di utilizzare il valore rideterminato ai fini del calcolo dell'eventuale plusvalenza (così come da circolare 16/E/2023).

Redazione e giuramento della perizia

La redazione e il giuramento delle perizie relative alle partecipazioni possedute al 1° gennaio deve avvenire entro il 30 novembre del medesimo anno. Quindi, per tale annualità, non è possibile beneficiare dell'agevolazione se il giuramento della perizia avviene oltre il termine previsto. Inoltre, in base alle indicazioni della circolare 477/E/2002, la redazione della perizia giurata può avvenire anche nel caso in cui la partecipazione sia stata già stata ceduta, purché posseduta al 1° gennaio e si applichi il "regime della dichiarazione".

Nota Bene

Il valore periziato è riferito all'intero patrimonio sociale; la perizia, unitamente ai dati identificativi dell'estensore della perizia e al codice fiscale della società periziata, nonché alle ricevute di versamento dell'imposta sostitutiva, sono conservati dal contribuente ed esibiti o trasmessi a richiesta dell'Amministrazione finanziaria.  Se la relazione giurata di stima è predisposta per conto della stessa società od ente nel quale la partecipazione è posseduta, la relativa spesa è deducibile dal reddito d'impresa in quote costanti nell'esercizio in cui è stata sostenuta e nei quattro successivi. Se la relazione giurata di stima è predisposta per conto di tutti o di alcuni dei possessori dei titoli, quote o diritti alla data del 1° gennaio di ogni anno, la relativa spesa è portata in aumento del valore di acquisto della partecipazione in proporzione al costo effettivamente sostenuto da ciascuno dei possessori.

Imposta sostitutiva

La rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni (quotate e non quotate) “a regime” prevede l'applicazione di una imposta sostitutiva con aliquota unica del 18%, che deve essere versata dal soggetto possessore della partecipazione (ad esempio persona fisica, società semplice, ente non commerciale, soggetto non residente).

Fino al 2024, è stato utilizzato il codice tributo "8055", in caso di partecipazioni non quotate e il codice tributo "8057” in caso di partecipazioni quotate nei mercati regolamentati; in attesa di chiarimenti, si ritiene ragionevole ipotizzare che detti codici possano essere confermati anche per le nuove regole.

La stessa imposta sostitutiva può essere compensata in F24 con i crediti d'imposta o contributivi disponibili. Si ricorda, inoltre, che è possibile procedere anche ad una rideterminazione “parziale” del valore della partecipazione, così come previsto dalla circolare 16/E/2023.

Va detto, che l’applicazione dell’affrancamento nella misura prevista (che si calcola sul valore di perizia o sul valore normale delle partecipazioni) non sempre appare conveniente rispetto all'imposta sostitutiva sulle plusvalenze di natura finanziaria (aliquota del 26%). Una verifica in tal senso si attua applicando la seguente formula:

18% × valore normale o di perizia < 26% × plusvalenza da cessione

Esempio

Supponiamo che una persona fisica possieda una partecipazione non quotata il cui costo di acquisto è 40.000 euro e il relativo il valore di perizia all'1.1 risulta pari a €120.000 euro, che è anche il prezzo di vendita della stessa. L'affrancamento della partecipazione costa al contribuente €21.600 euro (120.000 × 18%), mentre la plusvalenza sulla partecipazione non affrancata sconta un'imposta sostitutiva da capital gain pari a €20.800 euro (80.000 × 26%).

Esempio

Supponiamo che una persona fisica, socio di una S.r.l., possieda una partecipazione non qualificata (15%). Il valore del patrimonio netto della società all'1.1 risultante dalla perizia di stima è pari a € 500.000. Il valore della partecipazione è € 75.000 (500.000 x 15%) e, pertanto, l'imposta sostitutiva per la rivalutazione è pari a € 13.500 (75.000 x 18%). Quanto dovuto può essere versato alternativamente in unica soluzione ovvero in 3 rate annuali di pari importo applicando alle rate successive gli interessi del 3%.

Attenzione

In caso di rivalutazione di un bene in comproprietà ciascun comproprietario provvede al versamento in base alla propria quota.

Opzione per il versamento rateale

E’ consentito optare per il versamento rateale dell'imposta sostitutiva; le rate devono essere di pari importo. Così, ad esempio, in caso di partecipazioni possedute all'1.1.2025, per il perfezionamento dell'opzione, entro il 30.11.2025 deve essere versata solo la prima rata. Le rate successive alla prima devono essere di pari importo (con scadenza, rispettivamente, il 30.11.2026 ed il 30.11.2027) e maggiorate degli interessi del 3% annuo, a decorrere dal 30.11.2025.

Perfezionamento della rivalutazione

L’'opzione per la rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni (quotate e non quotate) e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell'intero importo dell'imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Nella circolare n. 35/E/2004 viene chiarito che il mancato versamento delle rate successive alla prima:

• non fa venire meno la validità della rivalutazione;
• comporta l'iscrizione a ruolo degli importi non versati;
• è regolarizzabile tramite il ravvedimento.

Inoltre, coloro che abbiano effettuato il versamento dell'imposta dovuta ovvero di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione delle partecipazioni non tengano conto del valore rideterminato, non hanno diritto al rimborso dell'imposta pagata e sono tenuti, nell'ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare i versamenti successivi (circolare 5/E/2004).

Partecipazioni già rivalutate

E’ possibile beneficiare della rivalutazione delle partecipazioni anche laddove il costo o valore d'acquisto delle partecipazioni possedute sia stato oggetto di precedente rivalutazione. Se per la precedente rivalutazione si è optato per la rateizzazione dell'imposta sostitutiva, non è necessario dar luogo al versamento delle rate ancora pendenti della precedente rivalutazione (circolare 47/E/2011).

Inoltre, come precisato dalla circolare 47/E/2011, i soggetti che si avvalgono della nuova rivalutazione:

• possono scomputare dall'imposta sostitutiva dovuta quella già versata in occasione delle precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni;
• possono chiedere (entro il termine di 48 mesi - dell'art. 38 del DPR 602/73) il rimborso dell'imposta sostitutiva già pagata, calcolato a decorrere dalla data in cui si verifica la duplicazione del versamento.

In tal caso, "il termine di decadenza per la richiesta … decorre dalla data del versamento dell'intera imposta o della prima rata relativa all'ultima rideterminazione effettuata". L'importo richiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.

Applicazione del criterio LIFO

A prescindere dalla data di pagamento dell'imposta sostitutiva, la partecipazione (quotata o non quotata) si considera acquisita alla data di riferimento della perizia di stima. Se in cui in data successiva al 1° gennaio non sono state acquisite altre partecipazioni, in caso di cessione si considera ceduta per prima la partecipazione il cui costo è stato rivalutato, in base all'ordinario criterio LIFO.

In caso di partecipazione “parzialmente” rivalutata, la sola porzione di partecipazione non quotata per la quale è stata versata l'imposta sostitutiva si considera acquisita al 1° gennaio e forma un nuovo "strato LIFO".

Partecipazioni in regime di risparmio amministrato o gestito

Se il contribuente ha optato per il regime del "risparmio amministrato" o del "risparmio gestito" , poiché in tali regimi non si applica il metodo LIFO (ma adotta, quale costo o valore di acquisto, il costo medio ponderato relativo a ciascuna categoria omogenea), nella circolare 81/E/2002 e, poi, nella risoluzione 372/E/2002, è stato  precisato che: “gli intermediari devono tenere distinta evidenza della quota della partecipazione per la quale è stata effettuata la rideterminazione del valore di acquisto in quanto la predetta operazione di rideterminazione comporta l'attribuzione di una nuova caratteristica alle partecipazioni, titoli e diritti e cioè l'indeducibilità delle minusvalenze realizzate. In tal modo, i successivi acquisti di partecipazioni appartenenti alla medesima categoria omogenea rilevano soltanto ai fini della determinazione del costo della quota della partecipazione il cui valore non è stato rideterminato. In sostanza, per le partecipazioni il cui costo non è stato rideterminato rimane l'attribuzione del costo o valore medio ponderato attribuito dall'intermediario prima della rideterminazione parziale del costo di una parte delle partecipazioni finché non siano acquisite altre partecipazioni. Tale costo medio deve essere rideterminato ed aggiornato di volta in volta a seguito delle eventuali nuove acquisizioni di titoli aventi le medesime caratteristiche, avvenute successivamente ..”.

In conclusione, gli intermediari, al fine di non tener conto delle eventuali minusvalenze derivanti dalla cessione delle partecipazioni il cui costo sia stato rideterminato, devono tenere una sorta di "sottoconto" dove evidenziare esclusivamente le operazioni relative alle predette partecipazioni.  Per i titoli non oggetto di rideterminazione rimane fermo il costo o valore medio ponderato attribuito dall'intermediario prima della rideterminazione parziale del costo di una parte dei titoli. Il costo medio ponderato deve essere aggiornato di volta in volta a seguito delle eventuali nuove acquisizioni di titoli aventi le medesime caratteristiche (ovvero appartenenti alla medesima categoria omogenea), avvenute successivamente al 1° gennaio (circolare 16/E/2023).

Rideterminazione del costo o valore fiscale dei terreni

Anche la rideterminazione del costo o valore d'acquisto dei terreni, per effetto della legge di bilancio 2025,  è stata prevista “a regime”.

Interessati dal beneficio sono i soggetti che si trovano nella condizione di conseguire plusvalenze immobiliari su terreni di cui all'art. 67, comma 1, lett. a) e b) del Tuir. Con l’articolo 1, comma 30 della legge di bilancio 2025, alla lettera b), dunque, si novella l’articolo 7 della L. 448/2001 relativamente alla disciplina applicabile alla rideterminazione del costo di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola, modificando, altresì, i riferimenti normativi al Tuir. 

Pertanto, entro il 30 novembre di ciascun anno, i contribuenti possano optare, mediante pagamento di un’imposta sostitutiva, per la rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio dello stesso anno, ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR.  Per effetto di tale opzione, nella determinazione delle plusvalenze, si considera il valore del terreno al 1° gennaio dell’anno di esercizio dell’opzione, in luogo al costo o il valore d’acquisto dello stesso.

Il valore deve risultare da una perizia di stima giurata, cui si applica l’articolo 64 del codice di procedura civile, redatta da determinate categorie di soggetti (iscritti negli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili).

Come chiarito dalla circolare n. 12/E/2002, sono interessati dalla disposizione agevolativa:

• le persone fisiche, per le operazioni non rientranti nell'esercizio di attività d'impresa;
• le società semplici e i soggetti ad esse equiparate ai sensi dell'art. 5 del TUIR;
• gli enti non commerciali, se l'operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell'esercizio di impresa;
• i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di terreni, non riferibili a stabili organizzazioni, salve le previsioni contenute nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni che ne escludano l'imponibilità in Italia.

Ai fini dell'agevolazione, possono essere rivalutati tutti i terreni posseduti, a titolo di proprietà o altro diritto reale, alla data del 1° gennaio.

Condizione imprescindibile per poter procedere alla rivalutazione dei terreni, è il loro possesso intendendo per tale la proprietà o il diritto reale di godimento, nelle forme di cui all’articolo 9, comma 5, Tuir (usufrutto, superficie, enfiteusi).

Per il perfezionamento della rivalutazione dei terreni è necessario:

• la redazione e il giuramento di un'apposita perizia di stima da parte di un soggetto abilitato;
• il versamento di un'imposta sostitutiva sul valore periziato.

Così, per i terreni posseduti all'1.1.2025, tali adempimenti devono essere posti in essere entro il 30.11.2025. Inoltre, si rammenta che, nella circolare 53/E/2015, l’Agenzia delle Entrate – facendo proprio l’orientamento della Cassazione – ha chiarito che, ove la perizia giurata di stima sia stata asseverata in data successiva al rogito ciò non comporta decadenza dell'agevolazione.

Affinché il valore di perizia sia riconosciuto quale nuovo costo o valore fiscale da assumere ai fini del computo della plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. a) o b) del Tuir, il possessore del terreno dovrà versare un'imposta sostitutiva (nella misura del 18%) delle imposte sui redditi. Per la determinazione di tale imposta sostitutiva si assume quale base imponibile il valore del terreno risultante dalla perizia.

Attenzione

In caso di comproprietà del terreno, il versamento dell'imposta sostitutiva deve essere effettuato da ciascun comproprietario con riferimento alla propria quota di proprietà.

Opzione per il versamento rateale

E’ consentito optare per il versamento rateale dell'imposta sostitutiva; le rate devono essere di pari importo. Così, ad esempio, in caso di terreni possedute all'1.1.2025, per il perfezionamento dell'opzione, entro il 30.11.2025 deve essere versata solo la prima rata. Le rate successive alla prima devono essere di pari importo (con scadenza, rispettivamente, il 30.11.2026 ed il 30.11.2027) e maggiorate degli interessi del 3% annuo, a decorrere dal 30.11.2025.

Terreni già rivalutati

Analogamente al passato, è possibile beneficiare della nuova rivalutazione anche laddove il costo o valore fiscale di terreni sia stato già oggetto di rivalutazione. Se per la precedente rivalutazione si è optato per la rateizzazione dell'imposta sostitutiva, non è necessario dar luogo al versamento delle rate “residue”.

Inoltre, come precisato dalla circolare 47/E/2011:

• i soggetti che si avvalgono della rideterminazione dei terreni posseduti al 1° gennaio possono scomputare dall'imposta sostitutiva dovuta l'imposta sostitutiva eventualmente già versata in occasione di precedenti procedure di rideterminazione effettuate con riferimento ai medesimi beni;
• è possibile chiedere (entro 48 mesi) il rimborso dell'imposta sostitutiva già pagata. L'importo chiesto a rimborso non può eccedere quanto dovuto a titolo di imposta sostitutiva per la nuova rivalutazione.

Irrevocabilità dell'opzione

Secondo quanto chiarito dalle circolari 47/E/2011 e 35/E/2004, il perfezionamento della rideterminazione del costo o valore di acquisto è un'opzione definitiva del contribuente che l'ha posta in essere. Ad avviso dell'Amministrazione, quindi, il contribuente non ha diritto al rimborso dell'imposta pagata ed è tenuto a completare il versamento rateale anche quando, ad esempio, in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate, non si sia tenuto conto del valore rideterminato.

Rivalutazione terreni e partecipazioni – aspetti comuni

Nell’ambito della rivalutazione di un terreno o di una partecipazione è possibile che:

Indicazione della rivalutazione nella dichiarazione dei redditi

I dati relativi alla rivalutazione dei terreni o partecipazioni devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi, ossia rispettivamente nei quadri RM e RT.

In particolare, i dati della rivalutazione all'1.1.2025 dovranno essere indicati nel modello Redditi 2026. L'omessa indicazione dei dati della rivalutazione, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 35/E/2004, non pregiudica gli effetti della stessa, che rimane valida. La rivalutazione risulta, infatti, perfezionata con il versamento dell'intero importo o della prima rata dell'imposta sostitutiva.