Con la conversione in legge del Dl crescita, è stato finalmente sciolto un dubbio che, da più di venti anni, interessava il mercato delle locazione: specificatamente, la durata delle proroghe dei contratti a canone concordato.
E’ stata, infatti, chiarita la questione relativa alla durata del secondo rinnovo di tali tipi di contratto, grazie all’introduzione dell’articolo 19 bis del Dl n. 34/2019, convertito dalla Legge n. 58/209.
E' stato l’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/1998 a consentire di stipulare una particolare tipologia di contratto cosiddetto a “canone concordato” (quello del tipo 3+2), con indubbi vantaggi fiscali rispetto a quella “di mercato” (il cosidddetto “4+4”).
Scegliendo il tipo di contratto a “canone concordato”, infatti, in regime di cedolare secca, l’aliquota da applicare non è del 21% ma del 10%, e, ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.
Nel corso degli anni, però, tale tipologia contrattuale ha fatto sollevare alcuni dubbi collegati al suo rinnovo tacito al termine del quinto anno. In pratica, dopo la prima proroga biennale, non era chiaro se il rinnovo dovesse intendersi biennale o triennale.
L’incertezza era legata alla portata della norma di riferimento. L’articolo 2, comma 5 quarto periodo, della L. 431/98 prevede, infatti, che, “in mancanza della comunicazione, il contratto si rinnovi tacitamente alle medesime condizioni”, senza nulla disporre circa la durata del rinnovo.
L’interpretazione della suddetta disposizione nel corso degli anni non è stata uniforme, generando difformità applicative e richiamando numerosi interventi della giurisprudenza, che sul punto è rimasta sempre incerta.
Secondo alcuni, dopo il primo rinnovo biennale di carattere eccezionale, il secondo rinnovo doveva essere necessariamente di ulteriori tre anni. Altri, invece, ritenevano che il rinnovo sarebbe dovuto essere di tre anni, prorogabile di ulteriori due.
La questione è, quindi, tornata nelle mani del legislatore, che ha fatto chiarezza in sede di conversione in legge del Decreto crescita.
È stata, così, introdotta una norma di interpretazione autentica per chiarire definitivamente cosa succede se il contratto prosegue dopo il “3+2”.
Il Decreto legge n. 34/2019 prevede che, in assenza di disdetta, il contratto viene “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”, seguendo lo schema “3+2+2...” e così via.
Tale norma dovrebbe consentire di superare le difficoltà interpretative finora esistenti.
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