Fondi immobiliari residenti in Italia, regime fiscale per le attività di riorganizzazione

Con risposta ad interpello n. 344 del 26 agosto 2019, l’Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni aspetti inerenti il regime fiscale da applicare ai fondi immobiliari residenti in Italia, a seguito di una complessa operazione di riorganizzazione dell’attività immobiliare.

L’istante è una Sgr di diritto tedesco, che svolge attività di acquisto e gestione di immobili per conto di fondi di investimento istituiti in base al diritto tedesco, che per esigenze di riorganizzazione vuole:

• apportare gli immobili in una neo-costituita SICAF (società di investimento immobiliare a capitale fisso);

• attribuire le quote della SICAF alla stabile organizzazione italiana della Sgr tedesca a fronte dell’apporto immobiliare;

• trasferire le quote della SICAF dalla branch italiana alla casa madre tedesca.

Il dubbio posto all’Amministrazione finanziaria italiana riguarda gli effetti tributari della complessa operazione di riorganizzazione societaria, in particolare:

• ai fini delle imposte dirette, relativamente all’operazione di apporto degli immobili alla SICAF;

• ai fini delle imposte indirette, in quanto gli immobili sono apportati da un soggetto avente partiva IVA tedesca;

• rispetto alle conseguenze derivanti dall’attribuzione delle quote della SICAF dalla stabile organizzazione all’Istante;

• rispetto al regime fiscale applicabile ai proventi che saranno distribuiti dalla costituenda SICAF al Fondo tedesco.

IRES e IRAP: le plusvalenze concorrono a formare il reddito imponibile

L’Agenzia, nella sua risposta n. 344/2019, dopo aver effettuato una panoramica della normativa che regola gli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) italiani e le società di investimento a capitale fisso (SICAF), concordando con la soluzione prospettata dall’istante, ritiene quanto segue:

• l’apporto di beni immobili da parte della stabile organizzazione nella SICAF costituisce un atto realizzativo, come tale soggetto all’ordinaria disciplina delle cessioni di beni a titolo oneroso. In particolare, l’apporto alla SICAF di beni immobili patrimoniali o strumentali, iscritti tra le immobilizzazioni, comporta il realizzo di plusvalenze o minusvalenze che concorreranno alla formazione del reddito ai fini IRES e IRAP, a meno che la stabile organizzazione non decida di esercitare l’opzione per l’imposta sostitutiva del 20 per cento;
• ai fini delle imposte indirette, qualora l’apporto sia costituito da una pluralità di immobili prevalentemente locati, l’operazione è considerata come un conferimento d’azienda in società e, pertanto, è fuori campo Iva e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa;
• al trasferimento di quote della SICAF all’Istante si rendono applicabili le disposizioni in materia di imposizione in uscita ("exit tax") di cui all’articolo 166 del Tuir. Pertanto, è imponibile l’eventuale differenza tra il valore di mercato delle quote della SICAF e il costo fiscalmente riconosciuto delle stesse;
• ai fini IVA, la cessione delle quote della SICAF è esente ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n. 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, mentre l’imposta di registro è applicata in misura fissa;
• infine, anche ai proventi distribuiti dalla SICAF si rende applicabile il regime di esenzione di cui all’articolo 7, comma 3, del decreto legge n. 351 del 2001.