L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato, nella sezione “L’Agenzia informa”, la nuova Guida all’acquisto della casa – Le imposte e le agevolazioni fiscali, aggiornata a ottobre 2025.
Si tratta di un documento di riferimento per i cittadini che intendono acquistare un’abitazione, con particolare attenzione alle agevolazioni “prima casa” e ai benefici per i giovani under 36.
La guida, destinata alle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, illustra in modo chiaro e sistematico:
Una delle principali innovazioni introdotte riguarda la tassazione del contratto preliminare di compravendita (compromesso).
Con decorrenza 1° gennaio 2025, la normativa prevede che, qualora il contratto contenga somme versate a titolo di caparra o acconto sul prezzo senza applicazione dell’IVA, sia dovuta un’imposta di registro proporzionale dello 0,5%, in aggiunta a:
L’imposta proporzionale si applica sia alla caparra sia agli acconti, e l’importo versato viene imputato all’imposta principale dovuta al momento del rogito definitivo.
Permane invece il regime differenziato per i contratti soggetti a IVA:
Questa modifica risponde all’esigenza di uniformare la disciplina e semplificare la tassazione dei contratti preliminari, rendendo più coerente la normativa con l’imposta dovuta sull’atto definitivo.
Un altro intervento significativo riguarda l’agevolazione per l’acquisto della prima casa.
L’articolo 1, comma 116, della Legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025) ha esteso da uno a due anni il termine entro il quale il contribuente deve rivendere l’immobile già posseduto per poter beneficiare nuovamente del bonus in caso di un nuovo acquisto agevolato.
Il nuovo termine si applica:
L’estensione mira a rendere più flessibile la fruizione del beneficio, tenendo conto dei tempi medi di mercato per la vendita degli immobili e delle difficoltà pratiche che molti contribuenti incontrano nel rispettare la precedente scadenza annuale.
La guida conferma le regole e i vantaggi riservati ai giovani acquirenti under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro.
Le principali disposizioni riguardano:
In questi casi, gli acquirenti beneficiano:
Per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, è stato inoltre riconosciuto un credito d’imposta pari alle imposte eccedenti versate, da utilizzare entro il 31 dicembre 2025.
Il documento dell’Agenzia chiarisce anche le modalità operative per il calcolo e la fruizione del credito, fornendo esempi pratici e indicazioni aggiornate.
Prima di procedere all’acquisto, la guida invita gli acquirenti a effettuare una serie di verifiche preventive, fondamentali per evitare contenziosi o sorprese successive alla stipula.
Tra le principali verifiche consigliate:
La guida dedica un approfondimento al sistema del prezzo-valore, il meccanismo che consente di determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo effettivo di vendita.
Questo sistema:
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