Il valore normale inciampa nel gioco dei coefficienti

L’agenzia delle Entrate, con un recente provvedimento, ha stabilito che il valore normale dell’immobile, ai fini fiscali, è pari al prodotto tra il valore unitario e la superficie catastale dell’immobile. Il valore unitario è calcolato in base alle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) e a coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile, integrati da altre informazioni in possesso dell’Amministrazione. Il sistema, però, suscita diverse perplessità relative alle quotazioni (che sono indicazioni di valori unitari riferiti ad ampi contesti e ad ambiti di mercato dai profili approssimativi) e all’utilizzo dei coefficienti di merito (che non vengono applicati ad immobili diversi dalle abitazioni). La stima convenzionale del valore normale può facilmente perdere di vista la ricerca del valore di mercato degli immobili e ostacolare le ragioni del contribuente, sopraffatto dalle contraddizioni dei criteri e dalla vaghezza del conteggio.