Immobili, controlli anche retroattivi

In materia di Iva e imposta di Registro, le disposizioni dell’articolo 35, commi 2, 4, 23-bis e 23-ter della manovra bis, si prestano a un’interpretazione sfavorevole al contribuente, con effetti estesi agli atti perfezionati prima del 4 luglio 2006, entro i limiti di tempo stabiliti dalle norme sulla decadenza dell’azione accertativa: due anni per gli accertamenti di valore ai fini dell’imposta di registro, e andando indietro fino al periodo d’imposta 2001, per gli accertamenti ai fini Iva. Inoltre, non è più prevista la preclusione accertativa per le compravendite effettuate in base al valore automatico. In assenza di una norma chiarificatrice, sembra prevalere l’opinione che fa decorrere gli effetti delle modifiche a partire dalle compravendite stipulate con atto redatto sotto il vigore del Dl 223/06, convertito nella legge n. 248/06.  

In materia di cessione di immobili soggetta a Iva, il venditore potrebbe incontrare minori incognite fiscali se fosse egli stesso a canalizzare presso il sistema bancario la richiesta di finanziamento dei suoi potenziali acquirenti. In sintesi, la nuova norma introdotta dalla manovra d’estate prevede che per i trasferimenti immobiliari soggetti a Iva, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale, dal quale può scaturire una rettifica a carico del venditore, non può risultare inferiore all’ammontare del mutuo-finanziamento erogato. L’Amministrazione dovrà, quindi, acquisire informazioni puntuali dagli istituti di credito sui prestiti erogati. In molti casi si riscontra però un’anomalia nel sottoporre ad accertamento il soggetto che ha contratto il finanziamento, mentre il vero soggetto che si dovrebbe accertare è il venditore, che nella circostanza potrebbe non intrattenere rapporti con la banca del finanziato.