Immobili, esame a valori fiscali

Il test di operatività per l’individuazione delle società di comodo è grandemente influenzato dagli immobili, la cui analisi segue quella sulle altre “immobilizzazioni costituite da beni immobili”, quali titoli e crediti. Ci si chiede se debbano essere valutati, oltre agli immobili strumentali e agli immobili-patrimonio, anche gli “immobili-merce” - che in genere vengono esclusi dal computo dei ricavi presunti - in quanto si ritiene che gli immobili solo formalmente destinati alla compravendita, ma da considerare, nella sostanza, tra le immobilizzazioni, potrebbero essere riclassificati dal Fisco in sede di accertamento, poiché gli elementi dell’attivo che rilevano ai fini del calcolo di operatività vanno assunti in base alle leggi fiscali. Devono essere, viceversa, esclusi gli immobili in corso di costruzione, come pure gli acconti versati.

Ancora due regole di base vanno tenute in debito conto agli effetti del test di operatività: media triennale e ragguaglio ad anno. Quanto alla prima, la verifica della condizione di operatività si ottiene dal confronto tra i ricavi effettivi e quelli presunti relativi al periodo rispetto al quale la verifica è effettuata e ai due precedenti. Quanto al secondo, riguardo ai beni che rilevano per la determinazione dei ricavi presunti, il valore degli elementi patrimoniali rilevanti va ragguagliato ai giorni di effettivo possesso nel corso dell’esercizio.