Immobili, tasse a tre vie

Tra le varie novità contenute nel provvedimento di conversione del Dl 223/2006 vi è quella in materia di immobili e di catasto. Dopo 20 anni di automatismo catastale, una rilevante parte di compravendite immobiliari viene riconsegnata al giudizio di valore da parte degli uffici di registro, complicando così la vita agli operatori di settore già provati dalle novità sulle operazioni esenti dall’Iva e dall’aumento dal 3 al 4% delle imposte ipotecarie e catastali. Sotto il profilo della base imponibile, la compravendita immobiliare seguirà tre diverse strade:

- applicazione dell’imposta di registro al valore dato dalla moltiplicazione della rendita per i coefficienti di rivalutazione, indipendentemente dal prezzo dichiarato;

- applicazione Iva al prezzo dichiarato senza giudizi di valore degli uffici del Registro;

- applicazione dell’imposta di registro al prezzo dichiarato con possibilità per il Fisco di chiedere la tassazione sul valore dell’immobile.

Tra i problemi applicativi collegati alla nuova norma vi è quello di capire se la novità si applica solo alle compravendite di terreni o anche alle pratiche di successione e donazione. Per queste ultime due fattispecie, infatti, non vi sono disposizioni specifiche. Il rischio maggiore, in queste ipotesi, è che le valutazioni siano soggettive e la discrezionalità difficilmente arginabile. Per tali ragioni può essere opportuno registrare i contratti preliminari e, nei casi che lo meritano, farsi assistere da una perizia indipendente, da allegare al rogito, della quale spesso già si dispone quando l’acquisto è finanziato da un mutuo.