La Legge di Bilancio 2026 è intervenuta in modo significativo sulla disciplina fiscale delle locazioni brevi, incidendo in particolare sulla presunzione di esercizio di attività imprenditoriale prevista dall’articolo 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020, n. 178.
Sul tema è intervenuto il documento “Il regime fiscale delle locazioni turistiche”, pubblicato il 16 febbraio 2026 dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) e dalla Fondazione Nazionale di Ricerca dei Commercialisti (FNC), elaborato dalla Commissione “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica”, nell’ambito dell’area “Fiscalità” delegata al Consigliere Salvatore Regalbuto.
Il documento ricostruisce il quadro normativo aggiornato e analizza le criticità applicative derivanti dalla nuova formulazione della presunzione di imprenditorialità.
Per comprendere gli effetti fiscali delle novità, è necessario distinguere tra:
Locazione turistica
La locazione turistica è una tipologia contrattuale atipica, riconducibile agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.
La locazione turistica:
Locazione breve
La locazione breve è disciplinata dall’articolo 4 del Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50.
Rientrano in questa categoria i contratti:
La Legge di Bilancio 2026 ha modificato la disciplina prevedendo che la presunzione di attività imprenditoriale si applichi quando il contribuente destina alla locazione breve più di due unità immobiliari nel medesimo periodo d’imposta.
Secondo il documento dei Commercialisti:
Ne consegue che:
-> Un solo giorno di locazione breve del terzo immobile, nell’anno solare, è sufficiente a far scattare la presunzione di attività imprenditoriale.
Dal momento in cui si verifica tale presupposto, il contribuente è tenuto a:
Il documento sottolinea che la formulazione normativa non è particolarmente chiara e che l’assenza di chiarimenti ufficiali rende la disposizione di difficile applicazione.
In particolare, emergono dubbi sull’effetto temporale della presunzione.
1. Ipotesi di retroattività integrale
Un’interpretazione letterale potrebbe condurre a ritenere che il regime imprenditoriale:
In tale scenario, la presunzione avrebbe effetti retroattivi sia ai fini delle imposte dirette sia ai fini IVA.
2. Ipotesi di applicazione “mista” (analogia con il regime forfettario)
Un’interpretazione più favorevole potrebbe richiamare la disciplina del regime forfettario in caso di superamento dei limiti:
3. Ipotesi di frazionamento del periodo d’imposta
Una terza interpretazione prospetta la possibilità di:
Tale soluzione, tuttavia, richiede un esplicito chiarimento dell’Amministrazione finanziaria.
Secondo il documento del CNDCEC, il momento rilevante coincide:
La qualificazione come attività d’impresa comporta il passaggio:
Il cambio di regime incide su:
La corretta qualificazione assume rilievo anche in relazione alla possibilità di applicare la cedolare secca, che risulta incompatibile con l’esercizio di attività d’impresa.
Il documento dei Commercialisti evidenzia che la nuova disciplina richiede un’attenta pianificazione dell’attività di locazione breve.
In particolare, i professionisti devono:
In assenza di chiarimenti ufficiali, l’interpretazione della norma presenta margini di incertezza che rendono opportuno un approccio prudenziale.
Il documento del CNDCEC rappresenta, in questo contesto, uno strumento di supporto interpretativo di particolare utilità per i professionisti dell’area fiscale, chiamati a gestire una disciplina complessa e in evoluzione.
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