Cedolare secca 2025: guida completa con aliquote, requisiti e scadenze del 30 giugno

Si avvicina la scadenza del 30 giugno 2025, una data importante per i proprietari che hanno scelto di applicare il regime opzionale della cedolare secca sui propri contratti di locazione. Entro questa data è, infatti, previsto il versamento del saldo relativo all’anno 2024 e del primo acconto per l’anno 2025. Un adempimento fiscale da non dimenticare per chi ha optato per questo regime agevolato, che consente di beneficiare di un’imposta sostitutiva in luogo dell’IRPEF e delle relative addizionali.

A partire dal 2025, la Legge di Bilancio ha introdotto alcune novità significative, che possono incidere sulla convenienza della cedolare secca. Pur restando invariate le regole generali, il calcolo dell’imposta dovuta dovrà tenere conto del nuovo regime a tre aliquote: 10%, 21% e 26%, a seconda del tipo di contratto. Le modifiche riguardano in particolare i contratti di locazione breve, per i quali, dal secondo immobile locato, si applica la nuova aliquota maggiorata al 26%, salvo specifiche eccezioni.

Ma cos’è esattamente la cedolare secca? A chi conviene? Come funziona il calcolo e il pagamento dell’imposta? A seguire una guida operativa sul regime opzionale della cedolare secca, per affrontare correttamente gli adempimenti previsti.

Cedolare secca: cos’è e come funziona

La cedolare secca è un regime agevolato, introdotto dal Decreto legislativo 23/2011, che consente ai locatori persone fisiche di tassare i redditi derivanti da affitti di immobili a uso abitativo attraverso un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali regionali e comunali, nonché delle imposte di registro e bollo generalmente dovute per registrazioni, proroghe e risoluzioni dei contratti.

Il regime si applica esclusivamente agli affitti residenziali (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10) e può includere anche le relative pertinenze, purché locate insieme all’abitazione o con contratto collegato. È riservato alle sole persone fisiche (no imprese o professionisti), e non è utilizzabile a fini imprenditoriali, anche se il locatore è un imprenditore individuale o socio di società.

Le aliquote sono:

• 21% per i contratti a canone libero (4+4),
• 10% per i contratti a canone concordato (3+2), solo in specifici comuni a tensione abitativa o capoluoghi di provincia,
• 26% per le locazioni brevi a partire dal secondo immobile.

L’aliquota del 10% vale per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Cedolare secca e locazioni brevi: cosa cambia

Anche per chi affitta immobili con contratti di locazione breve, è possibile optare per la cedolare secca. Per locazione breve si intende un contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Sono equiparati anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione d’uso onerosa da parte del comodatario.

Dal 2024, il regime prevede che:

• per il primo immobile dato in locazione breve, si applica l’aliquota ordinaria del 21%;
• a partire dal secondo immobile, si applica la nuova aliquota maggiorata del 26%;
• la cedolare secca è ammessa solo fino a un massimo di quattro appartamenti concessi in locazione breve durante l’anno. Se si supera tale soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale e, di conseguenza, esclusa dal regime.

Questa novità impatta direttamente i proprietari che gestiscono più immobili per affitti di breve durata, rendendo necessario valutare attentamente la convenienza fiscale della cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria.

Chi può scegliere la cedolare secca e per quali immobili

La cedolare secca può essere scelta esclusivamente da persone fisiche che possiedono il diritto di proprietà o un altro diritto reale di godimento (ad esempio usufrutto) su immobili destinati a uso abitativo. Il regime non è applicabile ai soggetti che concedono l’immobile in locazione nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni, indipendentemente dalla destinazione dell’immobile da parte dell’inquilino. Ne sono quindi esclusi imprenditori individuali, società e professionisti.

L’opzione può essere esercitata solo per immobili che rientrano nelle categorie catastali da A1 ad A11, esclusa la categoria A10 (uffici e studi privati). Sono incluse anche le pertinenze (come garage, cantine e soffitte), a condizione che siano locate insieme all’immobile abitativo o con contratto separato ma collegato allo stesso locatore e conduttore, e che venga evidenziato il vincolo pertinenziale nel contratto.

Nel caso di comproprietà dell’immobile, ciascun contitolare deve esercitare individualmente l’opzione per la cedolare secca sulla propria quota di canone: se anche solo uno dei proprietari sceglie il regime ordinario, saranno dovute le imposte di registro e bollo sulla parte di sua competenza.

Sono ammesse all’opzione anche le locazioni a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro che sublocano l’immobile a studenti universitari o lo mettono a disposizione dei comuni, a patto che vi sia rinuncia all’aggiornamento del canone. In casi particolari, la cedolare secca può essere applicata anche a locali commerciali (categoria C/1), ma solo per contratti stipulati nel 2019, con superficie fino a 600 m², e solo se espressamente previsti dalla norma.

In sintesi, il regime è pensato per agevolare la locazione abitativa privata e non commerciale, offrendo un’opportunità di risparmio fiscale ai proprietari che rispettano determinate condizioni, sia in termini di natura del soggetto locatore, sia di tipologia dell’immobile oggetto del contratto.

Vantaggi fiscali della cedolare secca: quando conviene e quando no

Il principale vantaggio della cedolare secca risiede nella sua natura di imposta sostitutiva. Scegliendo questo regime, il proprietario dell’immobile non è tenuto a versare:

• l’IRPEF ordinaria sul reddito da locazione;
• le addizionali regionali e comunali;
• le imposte di registro e bollo per la registrazione, proroga e risoluzione del contratto.

Inoltre, la cedolare secca consente di applicare aliquote fisse, più semplici da calcolare e spesso più convenienti rispetto alla tassazione ordinaria a scaglioni.

Di seguito un riepilogo delle aliquote previste

Questo meccanismo agevola in particolare i contribuenti con altri redditi elevati, che in regime IRPEF sarebbero soggetti a scaglioni più alti: per loro, la cedolare secca può tradursi in un notevole risparmio fiscale.

Tuttavia, la convenienza non è assoluta. Il reddito assoggettato a cedolare secca è comunque considerato nel reddito complessivo ai fini ISEE, influenzando potenzialmente l’accesso a prestazioni sociali agevolate. Inoltre, non possono essere applicati oneri deducibili né detrazioni su tale quota di reddito.

Un altro elemento da valutare riguarda la rinuncia all’adeguamento del canone: chi opta per la cedolare secca perde la possibilità di applicare aumenti annuali del canone, come la rivalutazione ISTAT, anche se previsti contrattualmente. Questo può rappresentare uno svantaggio in contesti inflazionistici o in mercati a canoni in crescita.

In sintesi, la cedolare secca conviene:

• a chi ha altri redditi elevati soggetti a IRPEF;
• a chi affitta con canone concordato nelle zone agevolate;
• a chi intende semplificare la gestione fiscale dell’affitto.

Non conviene, invece:

• a chi vive solo del reddito da locazione, in particolare se basso;
• quando si prevede un’inflazione in aumento durante la durata del contratto;
• a chi desidera la flessibilità di aggiornare il canone nel tempo.

Quanto dura l’opzione

L’opzione per la cedolare secca ha effetto per l’intera durata del contratto di locazione oppure, se esercitata successivamente alla registrazione iniziale, per il residuo periodo di validità del contratto. Allo stesso modo, in caso di proroga del contratto, il locatore dovrà confermare l’adesione al regime agevolato contestualmente alla comunicazione di proroga all’Agenzia delle Entrate, e comunque entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.

Il locatore ha comunque la possibilità di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva, tornando al regime ordinario. Anche in questo caso, la revoca deve essere comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, e comporta il versamento dell’imposta di registro (e dell’imposta di bollo, se dovuta) calcolata sul canone imponibile per l’anno in corso.

Analogamente, è sempre possibile rientrare nel regime della cedolare secca in un’annualità successiva alla revoca, esercitando nuovamente l’opzione nei termini previsti. In caso di risoluzione anticipata del contratto, non è dovuta l’imposta di registro se tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca; resta tuttavia obbligatoria la comunicazione della risoluzione mediante la presentazione del modello RLI presso l’ufficio dove il contratto era stato registrato.

Cedolare secca: cosa si paga e quali sono le scadenze da rispettare

Chi ha scelto il regime della cedolare secca è tenuto a versare l’imposta secondo lo stesso meccanismo previsto per l’IRPEF, ovvero tramite acconto e saldo. La prossima scadenza da segnare in agenda è quella del 30 giugno 2025, data entro la quale devono essere effettuati due versamenti distinti:

1. Il saldo per l’anno 2024, cioè la differenza tra l’imposta effettivamente dovuta e quanto già versato in acconto nel corso del 2024;
2. Il primo acconto per l’anno 2025, da versare solo se l’imposta dovuta per il 2024 supera 51,65 euro.

L’acconto complessivo corrisponde al 100% dell’imposta dell’anno precedente. Se l’importo dell’acconto è:

• inferiore a 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre 2025;
• pari o superiore a 257,52 euro, si divide in due rate:
  • 40% entro il 30 giugno 2025 (oppure 50% per i soggetti ISA);
  • 60% entro il 30 novembre 2025 (o il restante 50% per gli ISA).

È possibile posticipare il versamento della prima rata al 31 luglio 2025, ma con l’applicazione di una maggiorazione dello 0,4% sull’importo.

I codici tributo da utilizzare nel modello F24 sono i seguenti:

• 1840 – Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
• 1841 – Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
• 1842 – Cedolare secca locazioni – Saldo.

Il versamento può essere effettuato:

• telematicamente, inviando il Modello F24 tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate (F24 Web, Fisconline, Entratel), home banking o intermediari abilitati;
• in modalità cartacea, solo per i non titolari di partita IVA e a determinate condizioni (es. senza utilizzo di compensazioni).

NOTA BENE: Pertanto, per chi applica la cedolare secca, il 30 giugno 2025 rappresenta un doppio appuntamento con il Fisco: uno per regolare i conti dell’anno passato, e l’altro per anticipare parte dell’imposta dovuta sull’anno in corso.

Importo della cedolare secca: metodo storico e metodo previsionale

Per determinare l’importo dell’acconto della cedolare secca, il contribuente può scegliere tra due metodi di calcolo: il metodo storico e il metodo previsionale.

Metodo storico

È il metodo più semplice e comunemente utilizzato. Consiste nel calcolare l’acconto sulla base dell’imposta effettivamente dovuta per l’anno precedente. Si prende quindi l’importo della cedolare secca pagata l’anno precedente e si applica la percentuale prevista (100%) per determinare l’acconto complessivo. Questo importo sarà poi versato:

• in un’unica soluzione se inferiore a 257,52 euro;
• in due rate (40% a giugno e 60% a novembre) se pari o superiore a tale soglia.

NOTA BENE: Il metodo storico è più sicuro e automatizzato;

Metodo previsionale

Alternativamente, il contribuente può optare per il metodo previsionale, che consente di calcolare l’imposta stimando il reddito che si presume di percepire nell’anno in corso. In questo calcolo è possibile considerare eventuali deduzioni, detrazioni e crediti d’imposta che ridurrebbero il carico fiscale complessivo. Il metodo previsionale è particolarmente utile se si prevede di ottenere un reddito inferiore rispetto all’anno precedente, ad esempio per minore durata del contratto, mancati canoni incassati, o cessazione della locazione.

Tuttavia, è importante usare prudenza: se a consuntivo l’imposta dovuta risulterà superiore a quanto effettivamente versato in acconto con il metodo previsionale, il contribuente sarà soggetto al pagamento di sanzioni e interessi per omesso o insufficiente versamento.

NOTA BENE: Il metodo previsionale può portare risparmi, ma comporta rischi se la previsione non è corretta.

Differimento al 30 luglio e rateizzazione del pagamento

Infine, si ricorda che chi deve versare il saldo 2024 e il primo acconto 2025 della cedolare secca ha la possibilità di posticipare il pagamento al 30 luglio 2025, beneficiando di un differimento di 30 giorni, a fronte di una maggiorazione dello 0,40% sull’importo dovuto. Questa opzione è disponibile per tutti i contribuenti, inclusi quelli che utilizzano il modello previsionale.

In alternativa, è possibile optare per la rateizzazione delle somme dovute, fino a un massimo di sette rate mensili, con scadenze che si estendono fino al 16 dicembre 2025. In tal caso, oltre alla maggiorazione iniziale (se si paga dopo il 30 giugno), è necessario aggiungere interessi calcolati al tasso del 4% annuo per ciascuna rata successiva alla prima.

Il calendario delle rate prevede scadenze mensili fisse, a partire dal 30 giugno (o 30 luglio con maggiorazione), e include l’applicazione di interessi crescenti per ciascuna rata, come stabilito dall’Agenzia delle Entrate.

Questa flessibilità consente ai contribuenti di gestire in modo più agevole il carico fiscale, purché siano rispettati i termini e correttamente applicati interessi e maggiorazioni dovuti.