Per i contratti scritti e non simulati stipulati prima del 1° gennaio 2016 ma non registrati, la possibilità di richiedere la riconduzione a congruità è ammessa solo a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della riforma introdotta dalla Legge di Stabilità 2016.
Con ordinanza n. 15891 del 13 giugno 2025, la Corte di Cassazione, Terza Sezione civile, si è pronunciata sulla disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero non registrati, con particolare riferimento alla possibilità di rideterminazione del canone (cosiddetta “riconduzione a congruità”) e alla decorrenza temporale dell’applicazione delle norme introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015).
Il caso esaminato
La fattispecie concreta all'esame della Corte riguardava gli effetti giuridici della mancata registrazione di un contratto di locazione abitativa, regolarmente redatto in forma scritta ma non registrato, stipulato prima dell’entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016, che ha esteso il meccanismo di “riconduzione a congruità” anche ai contratti non registrati.
Per “riconduzione a congruità” si intende il meccanismo che consente al giudice di rideterminare il canone di locazione entro i limiti fissati dagli accordi territoriali.
Il Tribunale di primo grado e la Corte d’Appello avevano rigettato la domanda dell’inquilino, ritenendo che il contratto fosse nullo e che non fosse possibile ottenere la restituzione dei canoni versati.
L'inquilino si era quindi rivolto alla Cassazione, denunciando la violazione dell’art. 13, Legge n. 431/1998 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).
Inquadramento giuridico del caso
La Corte era chiamata a decidere se il contratto in esame:
La questione centrale era, quindi, se tale meccanismo fosse applicabile anche a contratti stipulati prima del 1° gennaio 2016 ma ancora privi di registrazione alla data di entrata in vigore della nuova disciplina.
Ebbene, la Cassazione, nel risolvere la questione ad essa sottoposta, ha formulato alcuni principi di diritto.
In primo luogo, la Cassazione ha chiarito che:
Con riferimento alla specifica vicenda, la Corte ha ulteriormente specificato che:
Le conclusioni della Cassazione
La Corte di Cassazione, in definitiva, ha cassato la sentenza della Corte d’Appello, affermando che non sussiste la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo, qualora lo stesso sia redatto in forma scritta, non simulato e non registrato, anche se stipulato prima del 1° gennaio 2016.
Tuttavia, in tale ipotesi, la possibilità di applicare il meccanismo della riconduzione a congruità previsto dall’art. 13, comma 6, della L. 431/1998 sorge solo a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della riforma introdotta dalla Legge di Stabilità 2016.
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