Agevolazione prima casa esclusa se l’immobile già posseduto è in affitto

Se un contribuente possiede già un immobile e lo ha dato in locazione o concesso a terzi con un altro contratto, non può chiedere le agevolazioni fiscali per l'acquisto di una nuova prima casa, perché la sua indisponibilità dipende da una sua scelta e non da un'inidoneità oggettiva dell'immobile stesso.

Con ordinanza n. 4102 del 17 febbraio 2025, la Corte di cassazione, Sezione tributaria è tornata a fornire precisazioni in materia di agevolazione tributaria su acquisto di prima casa.

Nuovo acquisto prima casa negato se l’immobile preposseduto è locato

Secondo la Suprema corte, la circostanza che l'immobile pre-posseduto sia gravato dal diritto di godimento di terzi, per effetto di contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una inidoneità oggettiva dell'unità immobiliare atta a giustificare l'applicazione dell'agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare.

In altri termini, non può essere considerata "inidoneità oggettiva", ai fini dell’accesso alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, una mera indisponibilità giuridica temporanea che dipende dalla volontà del proprietario, come nel caso in cui l’immobile pre-posseduto sia concesso in locazione a terzi nello stesso Comune.

L'inidoneità oggettiva dell'immobile, ossia, non sussiste quando l’indisponibilità deriva esclusivamente dalla destinazione d’uso scelta dal proprietario, come avviene nel caso di un contratto di locazione.

Di conseguenza, non può richiedere nuovamente i benefici prima casa chi sia già proprietario di un immobile dato in locazione, poiché l’indisponibilità è frutto dell’esistenza di un diritto di godimento altrui.

Questo il principio di diritto enunciato dalla Cassazione:

“la circostanza che l’immobile pre-posseduto sia gravato dal diritto di godimento di terzi, per effetto di contratto di locazione o altra forma negoziale di disponibilità, non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare atta a giustificare l’applicazione dell’agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare; sicché se a quest’ultima data l’immobile pre-posseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio, dipendendo la sua indisponibilità dalla destinazione d’uso ad esso volontariamente e discrezionalmente impartita dal proprietario”.