Anche la fase di costruzione di un immobile destinato ad attività alberghiera, successivamente effettivamente avviata, da parte di una società il cui oggetto sociale risulti coerente con tale finalità, integra a tutti gli effetti un utilizzo del fabbricato nell’ambito dell’esercizio dell’impresa: sì all'applicazione del beneficio PEX (esenzione della plusvalenza nella misura del 95 %).
Lo ha precisato la Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, con ordinanza n. 14800 del 2 giugno 2025, pronunciandosi su un contenzioso tra l’Agenzia delle Entrate e una società contribuente, in merito all’applicazione del regime di Participation Exemption (PEX) previsto dall’art. 87 del TUIR (D. Lgs. n. 917/1986).
Il regime PEX, si rammenta, consente l’esenzione del 95% delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni qualificate, se ricorrono specifici requisiti di natura temporale e sostanziale.
Nella decisione, la Corte ha chiarito che, ai fini dell'esenzione della plusvalenza prevista dall'art. 87, comma 1, del TUIR, il requisito dell’esercizio di un’impresa commerciale non può considerarsi automaticamente escluso per il solo fatto che l’immobile strumentale sia ancora in costruzione.
Ciò vale se la costruzione è finalizzata a dotare l’impresa di una propria struttura organizzativa, a condizione che venga successivamente dimostrato l’effettivo avvio dell’attività imprenditoriale all’interno dell’immobile.
Oggetto del contenzioso
La controversia riguardava l’esenzione della plusvalenza realizzata nel 2008 da parte della società contribuente a seguito della cessione di una partecipazione pari al 26% del capitale in un’altra società. La cedente aveva applicato il regime PEX, riducendo il reddito imponibile, ritenendo soddisfatti i requisiti di cui all’art. 87 del TUIR.
Nelle fasi di merito, le Commissioni tributarie provinciale e regionale avevano ritenuto legittima l'applicazione dell’esenzione, rilevando che la costruzione dell’immobile a uso alberghiero configurasse attività d’impresa ai sensi del comma 1, lettera d), dell’art. 87 TUIR.
Motivazioni dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate contestava l’applicazione del regime agevolativo, sostenendo che non sussistevano i presupposti per l’esenzione della plusvalenza.
In particolare, secondo l’Amministrazione, la società partecipata non svolgeva un’effettiva attività d’impresa, essendo impegnata esclusivamente nella costruzione di un immobile destinato a struttura alberghiera, poi effettivamente avviata solo a partire dal 2010. Inoltre, secondo il Fisco, nel triennio antecedente la cessione – periodo rilevante ai sensi del comma 1, lettera a), dell’art. 87 – l’attività imprenditoriale non risultava concretamente esercitata.
Nel rigettare il ricorso dell’Agenzia, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti sul concetto di esercizio d’impresa ai fini dell’applicazione dell’art. 87 del TUIR.
In primo luogo, ha precisato anche le attività preparatorie all’avvio di un’attività economica possono rientrare nell’ambito dell’esercizio di impresa.
Per la Corte, infatti, gli atti economici preparatori che permettono di individuare l'oggetto dell'attività ed il suo carattere, anche prima che siano instaurati rapporti con terzi, sono atti d'impresa.
Tale principio è in linea con quanto affermato dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea nella causa C-110/94, secondo cui l'attività d'impresa deve ritenersi esercitata fin dal momento in cui vengono posti in essere atti inequivocabilmente finalizzati all'attività professionale.
Le attività preparatorie - ha quindi chiarito la giurisprudenza di legittimità - costituiscono pur sempre esercizio di un'attività economica.
Applicando i principi al caso esaminato, la costruzione di un immobile destinato ad attività economica – come quella alberghiera – poteva ben essere qualificata come esercizio di impresa, anche se i relativi ricavi si sarebbero manifestati in un momento successivo.
Del resto, la stessa Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 29 marzo 2013 chiarisce che, ai fini dell'applicazione del regime PEX, è possibile considerare commercialmente rilevante anche la fase di avvio (start-up) dell’attività d’impresa, purché essa sia seguita da un effettivo esercizio dell’attività economica.
Con riferimento al requisito previsto dalla lettera d) del comma 1 dell’art. 87 del TUIR, infine, la Corte ha escluso che la mera incompletezza dell’immobile strumentale possa determinare automaticamente l’insussistenza del requisito di esercizio d’impresa da parte della società partecipata.
È rilevante, invece, che la costruzione dell’immobile sia finalizzata allo svolgimento dell’attività economica e che tale attività venga successivamente avviata.
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