Il nuovo Piano Casa prende forma attraverso un decreto-legge che interviene sull’emergenza abitativa con un impianto articolato: recupero del patrimonio pubblico esistente, concentrazione delle risorse per l’housing sociale e apertura agli investimenti privati per ampliare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili.
Il provvedimento, approvato dal Consiglio dei Ministri nella riunione del 30 aprile 2026, mira a rendere disponibili, nel complesso, circa centomila alloggi nell’arco di dieci anni.
Il testo si muove lungo tre direttrici principali.
Il decreto, nello schema esaminato, definisce il Piano Casa come un insieme di misure straordinarie e urgenti per favorire interventi di edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, anche tramite sostituzione edilizia, recupero di immobili pubblici non utilizzati e progetti di rigenerazione urbana.
Uno dei passaggi più rilevanti del Piano riguarda la costruzione di un canale finanziario dedicato all’housing sociale. Il decreto prevede l’istituzione del Fondo Housing Coesione, gestito da INVIMIT SGR, società di gestione del risparmio pubblica partecipata dal Ministero dell’Economia.
La finalità è superare la frammentazione delle risorse oggi distribuite tra diversi livelli istituzionali e diversi programmi, concentrandole in uno strumento unico, capace di finanziare interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale, valorizzare il patrimonio immobiliare esistente e contenere il consumo di suolo.
Nel testo dello schema di decreto-legge, il Dipartimento per le politiche di coesione della Presidenza del Consiglio è autorizzato a sottoscrivere, nel 2026, quote del Fondo per 100 milioni di euro, a valere sul Fondo per lo sviluppo e la coesione 2021-2027. A queste risorse potranno aggiungersi ulteriori quote derivanti da fondi europei e nazionali, anche attraverso la partecipazione di Regioni, Province autonome e Amministrazioni centrali titolari di programmi nazionali destinati all’edilizia abitativa sostenibile e a prezzi accessibili.
La logica è quella di creare un contenitore finanziario modulare. In caso di adesione da parte delle Regioni o di altre amministrazioni, il Fondo potrà essere articolato in comparti dedicati, in modo da garantire una separazione contabile delle risorse e, al tempo stesso, un impiego coerente con le esigenze dei singoli territori.
Questo punto è particolarmente importante perché consente di collegare l’impiego delle risorse pubbliche a fabbisogni abitativi localizzati. Le aree metropolitane, le città universitarie, i territori turistici con forte presenza di lavoratori stagionali e le zone caratterizzate da tensione abitativa potranno infatti richiedere risposte diverse, calibrate su canoni, valori immobiliari e composizione sociale della domanda.
Dalla frammentazione delle risorse a una piattaforma nazionale per l’abitare
Il secondo pilastro del Piano, incentrato su INVIMIT, punta quindi a trasformare le politiche abitative in una piattaforma di investimento più stabile e programmabile.
L’housing sociale non viene concepito solo come edilizia pubblica tradizionale, ma come un insieme di interventi rivolti a fasce di popolazione che, pur non rientrando sempre nei requisiti dell’edilizia residenziale pubblica, non riescono a sostenere i valori del libero mercato.
Il decreto individua tra i destinatari dei nuovi interventi giovani, giovani coppie, studenti fuori sede, lavoratori trasferiti, genitori separati e persone anziane. Per queste ultime, il testo richiama espressamente modelli di senior cohousing e coabitazione intergenerazionale, ossia formule abitative nelle quali l’alloggio è affiancato da servizi, spazi comuni e soluzioni organizzative pensate per ridurre isolamento e fragilità.
Questa impostazione amplia il perimetro delle politiche abitative. La casa non è trattata solo come bene immobiliare, ma come infrastruttura sociale, collegata alla mobilità del lavoro, allo studio, alla formazione di nuovi nuclei familiari e alla gestione delle fragilità economiche o personali.
Il terzo pilastro del Piano Casa è quello destinato a incidere maggiormente sul rapporto tra pubblico e privato. Il decreto introduce i programmi infrastrutturali di edilizia integrata, pensati per attivare investimenti privati nella realizzazione di nuovi alloggi, a condizione che una parte prevalente dell’operazione sia destinata a finalità sociali o calmierate.
La struttura è quella di uno scambio regolato. Da un lato, gli operatori privati potranno beneficiare di procedure autorizzative più rapide, semplificazioni e, per i grandi investimenti, dell’intervento di un Commissario straordinario. Dall’altro lato, dovranno assicurare una quota significativa di edilizia convenzionata.
Il decreto stabilisce che, nell’ambito dei programmi di edilizia integrata, gli interventi debbano combinare edilizia convenzionata ed edilizia residenziale libera non convenzionata. La quota destinata all’edilizia convenzionata non potrà essere marginale: almeno il 70% dell’investimento complessivo dovrà essere riservato ad alloggi da vendere o affittare a prezzo o canone calmierato.
In termini pratici, su un intervento composto da cento alloggi, almeno settanta dovranno essere riconducibili alla componente convenzionata, mentre la restante parte potrà seguire le condizioni del mercato libero.
Prezzi e canoni calmierati: riduzione minima del 33%
Il cuore economico del meccanismo è la definizione del prezzo o del canone calmierato. Il decreto prevede che gli alloggi convenzionati siano destinati alla locazione o alla vendita con una riduzione di almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona.
Il parametro di riferimento è, in via generale, quello dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, se i valori OMI non risultano aderenti ai prezzi effettivi di vendita o locazione riscontrabili nella zona, il decreto consente di utilizzare valori documentati attraverso atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi. Su tali valori si applicherà comunque la riduzione minima del 33%.
La scelta mira a evitare due rischi opposti:
L’accesso agli alloggi realizzati nell’ambito dell’edilizia convenzionata non sarà libero, ma subordinato a specifici requisiti soggettivi ed economici.
Il decreto prevede che i beneficiari abbiano una condizione economica e patrimoniale superiore ai limiti previsti per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica o sovvenzionata. Si tratta, quindi, di una fascia intermedia: soggetti che non possono ottenere una casa popolare, ma per i quali l’accesso al libero mercato è comunque troppo oneroso.
In particolare, il testo considera il rapporto tra costi abitativi e reddito. L’onere annuo connesso all’acquisto o alla locazione ai valori di mercato deve risultare superiore al 30% del reddito medio disponibile personale o del nucleo familiare convivente. Inoltre, il reddito annuo non deve superare cinque volte l’importo degli oneri abitativi calcolati sulla base dei valori correnti di mercato.
Questi criteri servono a intercettare la cosiddetta “fascia grigia” del disagio abitativo: lavoratori, giovani famiglie, studenti e nuclei monoreddito che non rientrano nelle graduatorie dell’edilizia pubblica, ma che subiscono in modo significativo l’aumento dei canoni e dei prezzi nelle aree urbane.
Per impedire che gli alloggi agevolati rientrino rapidamente nel mercato libero, il decreto prevede un vincolo di destinazione di lungo periodo.
Il soggetto attuatore dovrà impegnarsi, attraverso un apposito atto d’obbligo da trascrivere nei registri immobiliari, a mantenere la destinazione d’uso residenziale convenzionata a prezzo o canone calmierato per almeno 30 anni dalla fine dei lavori.
Durante questo periodo, anche la successiva rivendita degli alloggi acquistati a prezzo calmierato dovrà rispettare limiti specifici. Il prezzo di vendita non potrà superare quello stabilito nella convenzione, fatta salva la rivalutazione annuale secondo l’indice FOI. Inoltre, non saranno consentiti atti volti ad aggirare la destinazione dell’immobile, come la cessione del contratto o la locazione a terzi in contrasto con le finalità convenzionate.
Il sistema prevede anche controlli sui requisiti dei beneficiari. In caso di assenza dei requisiti al momento della stipula, il contratto di compravendita o locazione è nullo. Se, invece, il superamento dei requisiti economici avviene successivamente, per due anni consecutivi, le parti potranno optare per la risoluzione del contratto o per la conversione del canone ai valori di mercato.
Per rendere effettivo il coinvolgimento dei privati, il decreto affianca agli obblighi sociali un pacchetto di semplificazioni procedurali.
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia e quelli di demolizione e ricostruzione funzionali al Piano Casa potranno accedere a procedure più snelle. Tra le misure indicate rientra l’utilizzo della SCIA in luogo del permesso di costruire, con l’obiettivo di ridurre i tempi di avvio dei lavori.
Rilevante anche la disciplina sul cambio di destinazione d’uso. Per gli edifici destinati alle finalità del Piano Casa, il mutamento funzionale potrà seguire le regole previste dal Testo unico edilizia per le singole unità immobiliari, anche quando riguardi interi fabbricati. Resta ferma la possibilità per i Comuni di fissare condizioni specifiche tramite gli strumenti urbanistici.
Per l’edilizia convenzionata collegata ai programmi di edilizia integrata, è prevista inoltre una corsia procedimentale più rapida. Il decreto richiama il modello già utilizzato per gli studentati nell’ambito del PNRR, con applicazione di regole agevolate anche per interventi diversi dalla realizzazione di residenze universitarie.
In presenza di più pareri, intese, nulla osta o atti di assenso, si applicherà la conferenza di servizi semplificata. Per alcuni interventi, al posto dell’autorizzazione paesaggistica viene prevista una segnalazione alla Soprintendenza, che potrà intervenire entro trenta giorni in caso di accertata carenza dei requisiti.
Il Piano Casa interviene anche sui costi collegati agli atti immobiliari. Per gli interventi di edilizia convenzionata, gli onorari notarili relativi agli atti stipulati sono ridotti alla metà. La misura si inserisce nel più ampio pacchetto di accompagnamento alle compravendite e ai contratti collegati agli alloggi calmierati.
La riduzione dei costi notarili è stata valorizzata anche dal Consiglio nazionale del Notariato, che ha richiamato la rilevanza sociale del Piano e la finalità di agevolare l’accesso alla casa per le fasce di popolazione maggiormente esposte alla pressione dei prezzi.
Sul fronte del credito, nei testi di accompagnamento al Piano viene richiamato anche il Fondo di garanzia per la prima casa, con particolare attenzione alle famiglie numerose e alla possibilità di rafforzare la garanzia pubblica. Restano inoltre centrali le misure per i genitori separati, categoria espressamente richiamata tra i destinatari delle politiche abitative del decreto.
Il modello delineato dal decreto si fonda su un equilibrio delicato. Da una parte, lo Stato punta a recuperare il patrimonio pubblico e a concentrare le risorse per l’housing sociale. Dall’altra, apre agli investimenti privati, ma li vincola a una funzione sociale precisa: destinare la quota prevalente delle operazioni a edilizia convenzionata, con prezzi e canoni significativamente inferiori al mercato.
Il successo del Piano dipenderà dalla capacità di rendere effettive le semplificazioni, coordinare i livelli istituzionali e assicurare controlli sui vincoli di destinazione e sui requisiti dei beneficiari. La sfida è trasformare gli incentivi procedurali in nuovi cantieri e, soprattutto, in alloggi realmente accessibili nelle aree dove la domanda abitativa è più forte.
In questa prospettiva, housing sociale, edilizia convenzionata e capitale privato non sono tre ambiti separati, ma parti di un’unica strategia: ampliare l’offerta abitativa senza scaricare l’intervento solo sulla finanza pubblica e senza rinunciare alla funzione sociale della casa.
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