Preliminare di vendita: obblighi del notaio estesi al “dovere di consiglio”

Non basta accertare la mera volontà delle parti

Il notaio, incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile, non può limitarsi al mero accertamento della volontà delle parti ed a sovraintendere la compilazione dell’atto. Deve piuttosto interessarsi – pena il risarcimento di eventuali datti derivati alle parti - anche alle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti giuridici dell’atto medesimo e del risultato pratico conseguito ed esplicitato dalle parti.

E’ quanto ha dedotto la Corte di Cassazione, terza sezione civile, in una vicenda ove le parti avevano pattuito un termine particolarmente lungo tra la stipula del contratto preliminare e di quello definitivo. Sicché in tal caso, secondo i Supremi Giudici, il notaio intervenuto nella compravendita – tenuto al c.d. “dovere di consiglio” in forze dell’art. 42 Codice deontologico notarile – avrebbe dovuto avvertire le parti che gli effetti della trascrizione dell’atto preliminare (da esso stesso consigliata) sarebbero in ogni caso cessati, qualora entro tre anni non fosse seguita la stipula e la conseguente trascrizione del definitivo (o di altro atto che comunque costituisca esecuzione del preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'art. 2652 c.c.).

Ulteriori adempimenti per la sicurezza delle operazioni, vanno chiariti

E’ difatti evidente– conclude la Corte con sentenza n. 12482 del 18 maggio 2017 – che per adempiere diligentemente il suo mandato professionale, il notaio in questione non avrebbe dovuto limitarsi a suggerire la trascrizione, ma avrebbe altresì dovuto chiarire alle parti gli ulteriori adempimenti al fine di garantire la sicurezza delle operazioni in relazione al lungo termine pattuito. Il fatto che furono le stesse parti a pattuire un termine tanto lungo – come deduce il professionista nella sua difesa – non lo esonera affatto da responsabilità, poiché la durata costituisce un elemento della convenzione sottoposta alla sua valutazione quale professionista incaricato, nonché presupposto specifico del “dovere di consiglio” nei termini sopra indicati, nella specie rimasto inadempiuto.