Preliminare. Irregolarità urbanistica conosciuta, non giustifica l’inadempimento

In relazione ad un immobile costruito senza la necessaria licenza o concessione, è necessario che la situazione dell’immobile medesimo venga resa nota in sede di preliminare di vendita ed accettata dal promissario acquirente, essendo evidente che un siffatto edificio, ancorché commerciabile, sia sempre esposto al rischio di rigetto della domanda di concessione in sanatoria.

Ciò detto, in ogni caso, una volta che l’irregolarità urbanistica dell’immobile sia conosciuta ed accettata dal promissario acquirente all’atto di conclusione del preliminare, costui non può esimersi dall’adempiere adducendo, quale giustificazione, l’irregolarità medesima. Né può assumere rilievo, a tal fine, la circostanza che il procedimento amministrativo per la regolarizzazione dell’immobile possa concludersi con il rigetto della domanda della concessione in sanatoria. Trattasi, quest’ultima, di evenienza che il promissario acquirente era senz’altro in grado di valutare usando l’ordinaria diligenza, evidentemente confidando nell’esito positivo della procedura di sanatoria.

Va infine puntualizzato, sempre con riferimento agli immobili privi di necessaria concessione edificatoria, che la sanzione della nullità di cui all’art. 40 Legge n. 47/1985, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

E’ tutto quanto si evince dalla sentenza n. 22708, resa dalla Corte di Cassazione, seconda sezione civile, il 28 settembre 2017.