Con la risposta n. 127 del 5 maggio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti in materia di agevolazioni fiscali “prima casa”, con particolare riferimento alla modifica del termine per la rivendita dell’immobile precedentemente posseduto.
In seguito all’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024), il termine previsto per alienare la precedente abitazione agevolata, al fine di non decadere dai benefici fruiti per il nuovo acquisto, è stato esteso da uno a due anni.
L’intervento dell’Agenzia sottolinea l'applicabilità retroattiva di questa disposizione: in che termini?
Un contribuente ha acquistato un’abitazione nel 2018 con le agevolazioni “prima casa”. Il 25 gennaio 2024 ha comprato un altro immobile nello stesso comune, sempre con il medesimo beneficio, impegnandosi – come richiesto dalla normativa vigente – a vendere entro un anno la prima casa precedentemente posseduta.
A causa di ritardi bancari dell'acquirente interessato alla vecchia abitazione, la vendita non è avvenuta entro il 25 gennaio 2025. Tuttavia, nel frattempo è intervenuta la Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024) che ha modificato il termine per la rivendita, estendendolo da un anno a due anni (cosiddetta "alienazione infrabiennale").
Il contribuente ritiene che i rogiti stipulati nel 2024, per i quali al 31 dicembre 2024 non era ancora decorso il termine annuale per la rivendita, rientrino nel nuovo regime dei due anni.
Nella risposta n. 127 del 5 maggio 2025 l’Agenzia delle Entrate riassume il contesto normativo dell’agevolazione conosciuta come “prima casa”.
Essa è regolata dalla Nota II-bis che si trova in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (TUR), che consente l'applicazione di un’aliquota agevolata del 2% sugli atti che trasferiscono, a titolo oneroso, la proprietà di immobili a uso abitativo, purché non appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
L’agevolazione si estende anche ai trasferimenti o alla costituzione di diritti reali minori – come nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione – su tali immobili, a condizione che siano rispettati determinati requisiti:
La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, della Legge n. 207/2024) ha modificato il contenuto del comma 4-bis della Nota II-bis, stabilendo che l’aliquota agevolata del 2% può essere applicata anche nei casi in cui non sia rispettato il requisito previsto alla lettera c), purché siano comunque soddisfatti quelli indicati alle lettere a) e b), senza considerare la proprietà dell’immobile già acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Tuttavia, questa possibilità è subordinata alla condizione che l’abitazione precedentemente acquistata con i benefici fiscali venga venduta entro due anni dalla data del nuovo atto di compravendita.
In precedenza, cioè prima del 1° gennaio 2025, data di entrata in vigore della nuova disposizione, il termine per la vendita era fissato a un anno.
Dunque, la modifica legislativa prevista dal comma 116 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2025 ha comportato un prolungamento del termine per la vendita dell’immobile agevolato “prima casa”, portandolo da uno a due anni.
Questa estensione consente al contribuente di mantenere i benefici fiscali legati al nuovo acquisto, anche se, in via temporanea, risulta proprietario di due abitazioni entrambe acquistate usufruendo delle agevolazioni previste.
In merito all’entrata in vigore della nuova disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in occasione dell’8° Forum dei Commercialisti tenutosi il 27 gennaio 2024, dove è stato precisato che il comma 116 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2025 non limita l’applicazione del nuovo termine di due anni ai soli atti stipulati a partire dal 1° gennaio 2025.
Pertanto, nel caso oggetto dell’interpello, il contribuente ha acquistato il secondo immobile con le agevolazioni il 25 gennaio 2024. Di conseguenza, al momento in cui è entrata in vigore la modifica normativa, il termine di un anno per la vendita del primo immobile risultava ancora pendente.
Secondo l’Agenzia, è legittimo applicare il nuovo termine di due anni, permettendo al contribuente di completare la vendita del primo immobile entro il 25 gennaio 2026 senza perdere i benefici fiscali ottenuti per il nuovo acquisto.
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