Entrate: guida all’acquisto della casa aggiornata (con Video Guida)

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E’ stata di recente aggiornata da parte dell’Agenzia delle entrate la Guida all’acquisto della casa. Nel documento, revisionato a marzo 2024 e disponibile sul sito istituzionale dell’Amministrazione finanziaria, vengono recepite le recenti novità della conversione del cosiddetto Decreto Milleproroghe (DL n. 215/2023) in tema di agevolazioni prima casa under 36.

Nel vademecum che si rivolge agli acquirenti persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) e si riferisce sia alle compravendite tra privati sia a quelle tra imprese e privati, viene indicato tutto ciò che è bene sapere quando si decide di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale.

In particolare, l’Agenzia fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge: imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera.

Come anticipato, un capitolo ad hoc è dedicato alle agevolazioni fiscali introdotte dal Decreto legge n. 73/2021 in favore dei giovani acquirenti (con età inferiore a 36 anni) che stipulano un atto di acquisto della “prima casa” tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (o 31 dicembre 2024, se hanno sottoscritto e registrato un contratto preliminare di acquisto entro il 31 dicembre 2023). La revisione di tale capitolo della guida si è resa necessaria per tener conto delle novità introdotte, per l’anno 2024, dall’ultimo decreto Milleproroghe - decreto-legge n. 215/2023.

Vediamo di seguito i principali contenuti della Guida, che si suddivide nei seguenti 7 capitoli:

1. Introduzione
2. Prima dell’acquisto è bene
3. L’acquisto di una casa: le imposte
4. L’acquisto con i benefici “prima casa
5. Le agevolazioni “prima casa under 36”
6. Risposte ai quesiti più frequenti
7. Per saperne di più: normativa e prassi

 

Acquisto di una casa, le imposte

In principio viene affrontato il regime fiscale previsto per l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.

Le imposte da pagare quando si acquista una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato, appunto, in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva.

In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Tuttavia, esistono delle eccezioni in base alle quali l’Imposta sul valore aggiunto si applica e ciò avviene:

• per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• per le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In tali ipotesi l’acquirente deve pagare:

• l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

NOTA BENE: Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.

In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

ATTENZIONE: Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

Questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono privati, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

Per l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.

In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

NOTA BENE: Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata.

L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici, tra cui una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef.

Acquisto con benefici “prima casa”

In primo luogo, la Guida precisa che le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Vengono riassunte nella tabella che segue le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa”.

TABELLA RIASSUNTIVA DELLE IMPOSTE PER ACQUISTO CON BENEFICI PRIMA CASA

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%), imposta ipotecaria fissa di 50 euro. imposta catastale fissa di 50 euro.

 

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva

va ridotta al 4%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro.

Le agevolazioni “prima casa” consistono:

1. nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti di acquisto di “prime case” di abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9) e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse;
2. in un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto se l’operazione è soggetta a Iva. Tale credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del bonus oppure può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto o, ancora, può essere utilizzato in compensazione.

Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

ATTENZIONE: Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Agevolazioni per under 36

Particolari sono le agevolazioni fiscali quando l’acquisto della “prima casa” avviene da parte di giovani di età inferiore a 36 anni.

Le ultime novità sono contenute nel decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) che ha introdotto specifiche agevolazioni per gli atti stipulati da tali soggetti nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. La legge di bilancio 2023 ha prorogato i benefici per un altro anno.

NOTA BENE: E’ possibile fruire delle agevolazioni anche quando, entro il 31 dicembre 2023, è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.

Chi ha stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 e ha pagato le relative imposte senza fruire dell’agevolazione, pur possedendone i requisiti di accesso, ha diritto a un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte corrisposte in eccesso. Tale credito è utilizzabile nel 2025, con le stesse modalità previste per il credito Iva in caso di cessione soggetta a quel tributo.

Possono avvalersi dell’aiuto le persone fisiche che acquistano immobili aventi i requisiti prima casa che:

• non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
• hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

In cosa consistono le agevolazioni?

E’ previsto:

• l’esonero dal pagamento dell'imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro;
• in caso di acquisti soggetti ad Iva, un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%.

Riguardo il credito d’imposta, l’Agenzia ha precisato che l’esenzione dalle imposte d’atto è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA e che può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• utilizzato in compensazione (con codice tributo "6928" istituito con risoluzione n. 62/E/2021).

Con riferimento agli immobili, si precisa che devono appartenere alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile),
• A/3 (abitazioni di tipo economico),
• A/4 (abitazioni di tipo popolare),
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare),
• A/6 (abitazione di tipo rurale),
• A/7 (abitazioni in villini),
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Ne beneficiano anche le pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), con il limite di una pertinenza per ciascuna categoria e se destinate al servizio della casa.