Sezioni Unite: ok al “preliminare del preliminare”

Pubblicato il 13 marzo 2015 La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza n. 4628 depositata il 6 marzo 2015, ha ritenuto produttivo di effetti l’accordo - c.d. “preliminare di preliminare”- con cui le parti si obbligano alla successiva stipulazione di un altro contratto preliminare.

E ciò, in contrapposizione all’orientamento giurisprudenziale sino ad ora prevalente, che mostrava una certa diffidenza circa la configurabilità di un momento contrattuale anteriore al preliminare, sancendo la nullità del c.d. “preliminare di preliminare” per difetto di causa.

Nella vicenda da cui origina la presente pronuncia, i promittenti venditori di un immobile avevano chiesto l’esecuzione in forma specifica di un accordo concluso con i promissari acquirenti mediante scrittura privata, qualificato per l’appunto quale “preliminare di preliminare”.

In adesione al tradizionale indirizzo giurisprudenziale, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dapprima ritenuto nullo detto accordo, in quanto semplice puntuazione e privo di una funzione giuridicamente rilevante.

La Corte di Cassazione, invece, a fronte del ricorso presentato dai venditori, ha ritenuto opportuno interpellare in proposito le Sezioni Unite, rimettendo ad esse il quesito circa la configurabilità o meno di due fasi anteriori al rogito o, comunque all’atto definitivamente traslativo dell’immobile – dunque, con scissione del preliminare – giustificabili l’una rispetto all’altra.

In proposito le Sezioni Unite, rinviando la presente decisione alla Corte d’Appello competente, hanno espresso il principio - cui l’autorità giudicante è tenuta ad attenersi – secondo cui, nella compravendita immobiliare, deve ritenersi produttivo di effetti obbligatori, l’accordo definito “preliminare di preliminare” con il quale i contraenti si obbligano alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, laddove emerga – proprio come nel caso di specie - la configurabilità dell’interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto medesimo, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.

La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, può dar luogo a responsabilità per mancata conclusione dei contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale, per rottura del rapporto nella fase precontrattuale.