Ai fini della territorialità IVA, le prestazioni di servizi relative a beni immobili, come quelle fornite da un'agenzia di intermediazione immobiliare e da un professionista legale per la cancellazione di un'ipoteca, sono soggette a IVA nel Paese in cui l'immobile è situato. Questo principio è stato ribadito dall'Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 65, pubblicata il 4 marzo 2025.
La richiesta di chiarimento proviene da un soggetto residente in Argentina, iscritto all'AIRE, che intende vendere un immobile situato in Italia. Per completare la transazione, il soggetto ha incaricato un'agenzia di intermediazione immobiliare per trovare un acquirente e un professionista per gestire la trattativa extragiudiziale volta alla cancellazione di un'ipoteca gravante sull'immobile. Il quesito posto all'Agenzia delle Entrate riguardava la necessità di pagare l'IVA su queste prestazioni di servizi fornite da professionisti residenti in Italia.
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che entrambe le prestazioni in questione – l'intermediazione immobiliare e la consulenza legale per la cancellazione dell'ipoteca – sono soggette a IVA in Italia. Questo in quanto rientrano tra i servizi relativi a beni immobili di cui all'articolo 7-quater del Decreto Presidenziale n. 633/72. Tale articolo stabilisce che i servizi legati a beni immobili situati in Italia sono tassati nel Paese in cui l'immobile è ubicato, indipendentemente dalla residenza del committente.
Nel dettaglio, l'art. 7-quater prevede che le prestazioni di servizi relative a beni immobili, come quelle di intermediazione e le perizie, siano assoggettate a IVA in Italia, qualora l'immobile oggetto dell'operazione si trovi nel territorio nazionale. L'Agenzia sottolinea che questa regola è coerente con la normativa europea (direttiva 2006/112/CE), che stabilisce che i servizi relativi ai beni immobili devono essere tassati nel luogo in cui si trova il bene stesso.
In materia di territorialità IVA, la regola generale stabilisce che l'imposta è dovuta nel Paese in cui è stabilito il committente (per operazioni B2B) o il prestatore (per operazioni B2C). Tuttavia, esistono delle deroghe specifiche per alcune tipologie di servizi, tra cui quelli relativi a beni immobili. Secondo l'art. 7-quater del DPR 633/72, le prestazioni di intermediazione immobiliare e di consulenza legale che riguardano un immobile situato in Italia sono sempre assoggettate a IVA in Italia, indipendentemente dalla residenza del committente.
Inoltre, l'Agenzia delle Entrate nella risposta n. 65/2025 ha rigettato la tesi dell'istante che sosteneva l'applicabilità dell'art. 7-septies del DPR 633/72, che esclude talune prestazioni di servizi resi a privati consumatori extra-UE dalla sfera dell'IVA. Secondo l'Agenzia, l'intermediazione immobiliare e la consulenza legale per la cancellazione dell'ipoteca sono entrambe prestazioni direttamente legate al bene immobile situato in Italia, per cui devono essere soggette all'IVA in Italia, come previsto dall'articolo 7-quater.
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