Affitti brevi: in arrivo la stretta del Governo. Novità dalla bozza del Ddl di revisione

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In arrivo anche nel nostro Paese regole più stringenti per regolamentare il mercato delle locazioni brevi, sulla scia di quanto avvenuto nel resto del mondo, da ultimo nella città di New York.

Nella giornata dell’8 settembre, la ministra del Turismo Daniela Santanchè ha inviato alle associazioni del settore turistico la nuova bozza del Ddl sulla disciplina delle locazioni di immobili per finalità turistiche.

Ddl locazioni turistiche, nuova bozza del Governo

La nuova versione aggiornata del Ddl di riforma della “Disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche”, messo a punto dal Dicastero del Turismo rispetto alla versione della fine del mese di maggio scorso, presenta alcune importanti novità finalizzate a:

• fornire una disciplina uniforme a livello nazionale;
• contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore.

In particolare, a differenza della prima bozza che si limitava a voler contrastare il rischio di un turismo sovradimensionato rispetto alle potenzialità ricettive locali e preservare la residenzialità dei centri storici, al fine di prevenire il loro svuotamento, la nuova proposta di legge mira a fornire delle norme uniformi a livello nazionale oltre che a contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore.

Nel nuovo testo del Disegno di legge, quindi: confermata la durata minima di due notti consecutive della locazione e l’obbligatorietà del codice identificativo nazionale (Cin) che sostituisce quello regionale; il passaggio a 2 appartamenti dello stesso proprietario in locazione breve che possono essere tassati con cedolare secca e l’inasprimento delle sanzioni.

Vediamo di seguito i principali punti della bozza del Ddl sulla disciplina delle locazioni brevi, partendo dall’ambito di applicazione.

Ddl affitti brevi, a chi si rivolge?

I nuovi principi in materia di locazioni per finalità turistiche sono da intendersi applicabili anche:

1. al contratto di locazione breve;
2. al contratto di locazione transitoria di durata inferiore a trenta giorni;
3. ad ogni altro contratto, comunque denominato, che abbia ad oggetto la concessione in godimento, per finalità turistiche, di unità immobiliari ad uso abitativo;
4. per quanto compatibile, alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere.

Le nuove regole sono applicabili nelle regioni a statuto speciale e nelle province autonome di Trento e di Bolzano compatibilmente con i rispettivi statuti e le relative norme di attuazione.

Contratto di locazione per finalità turistiche, durata minima

All’articolo 2 della bozza della nuova versione del Ddl viene resa la definizione di contratto di “locazione per finalità turistiche”.

Si tratta del contratto di locazione con scopo turistico avente ad oggetto il godimento di un’unità immobiliare ad uso abitativo ubicata in un luogo diverso da quello di residenza della parte conduttrice, stipulato direttamente da colui che la detiene legittimamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di una struttura con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

NOTA BENE: Viene quindi disciplinato che l’affitto di un appartamento per finalità turistiche è possibile sono se l'unità immobiliare è ubicata "in un luogo diverso da quello di residenza della parte conduttrice".

Il contratto di locazione per finalità turistiche può eventualmente avere ad oggetto prestazioni accessorie, quali la fornitura di biancheria e il servizio di pulizia dei locali.

È stata poi regolamentata la durata minima del soggiorno, sancendo che - a pena di nullità - il contratto di locazione per finalità turistiche avente ad oggetto uno o più immobili ad uso abitativo situati nelle zone territoriali omogenee dei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive.

NOTA BENE: Rispetto alla bozza precedente di maggio, non saranno più previste deroghe per famiglie numerose.

Cedolare secca con due unità abitative

Da un punto di vista fiscale, arriva una stretta da parte del Governo con l’abbassamento a 2 unità abitative dello stesso proprietario in locazione breve che possono essere tassate con cedolare secca.

La modifica apportata alla Legge 30 dicembre 2020, n. 178, infatti, riduce da 4 a 2 il limite di appartamenti dello stesso proprietario, in locazione breve (da 1 a 30 notti) che sul territorio nazionale soggetti a tassazione con cedolare secca.

Pertanto, finora ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si poteva applicare la cedolare secca in caso di non più di quattro appartamenti, mentre ora questo limite è stato dimezzato e portato a due.

ATTENZIONE: Con la gestione di tre appartamenti l’attività assume la forma imprenditoriale ed è assoggettata ad una serie di obblighi, a partire dalla segnalazione di inizio attività presso lo sportello unico delle attività produttive che se non rispettato può portare a una sanzione fino a 10mila euro. Anche ai fini fiscali, l'attività di locazione per finalità turistiche sopra le 3 unità sarà soggetta alla disciplina generale dell'imprenditore.

CIN, cosa è

Al fine di assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, il Ministero del turismo assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale - CIN ad ogni unità immobiliare ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore, sebbene già munito di un codice identificativo regionale – CIR rilasciato dalla regione competente.

A seguito dell’assegnazione del CIN il Ministero del Turismo inserisce le unità immobiliari destinate alle locazioni per finalità turistiche e le strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere nella banca dati nazionale istituita secondo le modalità operative da individuarsi con successivo decreto del Ministro del turismo, da adottare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione.

Tale banca dati nazionale è pubblica e liberamente consultabile sul sito istituzionale del Ministero del turismo.

Chiunque propone o concede in locazione un’unità immobiliare ad uso abitativo per finalità turistiche, anche in qualità di intermediario, è tenuto ad esporre il CIN all’ingresso dell’unità immobiliare e all’ingresso dell’edificio, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato.

Gli annunci senza il Cin sono vietati. Pertanto, i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci pubblicati nei propri portali, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche ovvero della struttura ricettiva, alberghiera ed extra alberghiera, previa verifica di corrispondenza con le informazioni riportate nella banca dati.

Inoltre vengono rese obbligatorie alcune norme di prevenzione come accade negli hotel.

Pertanto, chiunque concede in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche è tenuto ad osservare gli obblighi riguardanti la prevenzione di incendi. Inoltre, è anche obbligatorio dotare ciascuna unità immobiliare concessa in locazione per finalità turistiche di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio.

È vietato concedere in locazione unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche prive dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti.

Sanzioni

Il nuovo Ddl sulle locazioni brevi prevede, inoltre, un inasprimento delle sanzioni.

È disposto che l’imprenditore che svolge attività di locazione per finalità turistiche, direttamente o tramite società che svolgono attività di intermediazione immobiliare ovvero di gestione di portali telematici (piattaforme digitali come Booking e Airbnb), è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui viene svolta l’attività, pena l’irrogazione di una sanzione pecuniaria da euro 2.000,00 ad euro 10.000,00.

In tema di responsabilità, invece, la violazione degli obblighi riguardanti l’obbligatoria esposizione ed indicazione del CIN è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500,00 ad euro 5.000,00 e con la sanzione accessoria dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare.

Chiunque concede in locazione un immobile ad uso abitativo per finalità turistiche privo di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da 800 euro a 8.000 euro.

La responsabilità del pagamento dell’imposta di soggiorno si estende anche ai soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare e di gestione di portali telematici qualora abbiano incassato il canone o il corrispettivo, ovvero siano intervenuti nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, in relazione ai contratti di locazione per finalità turistiche nonché ai contratti di albergo, alloggio, o comunque diversamente denominati, conclusi con le strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere.