Atti privati sottoscritti con FEA, sì alla registrazione

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A prescindere dall'effettiva validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA ai fini della loro trascrizione, questi – dal punto di vista tributario - sono da sottoporre a registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali, di cui all’articolo 38 del Dpr 131/86, inclusa l’imposta di Bollo.

Così, si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 23 dell’8 aprile 2021, che è stata emanata a seguito della richiesta di chiarimento avanzata da un'agenzia immobiliare, che opera esclusivamente online e che tramite il proprio legale registra contratti preliminari di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA).

L’Istante precisa che le scritture private sottoscritte con firma elettronica avanzata da sottoporre a registrazione sono contratti, come locazioni o preliminari di vendita, scritture private, che non trasferiscono la proprietà; le richieste di registrazione sono inviate a mezzo Pec.

Al momento della registrazione, però, l’Istante si era visto opporre delle carenze formali relative all’estensione del file (che era “.pdf” e non “.p7m”, come richiesto dalla procedura) e all’impossibilità di verifica delle firme con Infocert.

Pertanto, chiedeva se la presentazione degli atti sottoscritti tramite FEA, unitamente al file “Audit Log” (che elenca i passaggi obbligatori del processo di firma), consentisse di procedere con l’adempimento e, dunque, registrare il contratto.

Preliminari di compravendita sottoscritti con firma elettronica avanzata da registrare

L’Agenzia delle Entrate osserva come l’istanza avanzata ponga due diverse questioni interpretative:

• la validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA;

• la possibilità di procedere alla loro registrazione.

Rispetto alla prima questione, l’Agenzia richiama le prescrizioni dettate dal Codice civile e dal Codice dell'amministrazione digitale (Dlgs n. 82/2005), ricordando come il contratto preliminare è nullo se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (Art. 1351 C.c.).

Ne deriva che i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale (e non, invece, con firma elettronica avanzata) a pena di nullità.

L'assenza di una delle due tipologie di firme indicate comporta la nullità del contratto, vizio che, nella normalità dei casi, può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse (Art.1421 C.c.), ma necessita dell'intervento di un giudice e della relativa sentenza dichiarativa per essere accertato.

Con riferimento alla seconda questione – relativa alla possibilità di registrazione dell’atto preliminare – l’Agenzia sottolinea come il legislatore tributario abbia, comunque, stabilito che la “nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta”; fatta salva la restituzione dell’eccedenza in caso di nullità, con sentenza passata in giudicato, per causa non imputabile alle parti.

Pertanto, la risoluzione n. 23/E/2021, soffermandosi solo sugli aspetti tributari della questione e senza entrare nel merito dell'effettiva validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA che è problematica di ordine civilistico, e nel presupposto che la soluzione di FEA soddisfi i requisiti richiesti dalla normativa per la formazione del documento, asserisce che i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici dall’istante tramite legale debbano essere sottoposti a registrazione con assolvimento della relativa imposta (Dpr n. 131/1986).

Infine, ricorda l’Agenzia che:

• gli atti presentati per la registrazione devono essere inoltrati in formati idonei a consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione (artt. 43 e 44 del CAD);
• le scritture private soggette a registrazione devono scontare anche l’imposta di bollo, mediante contrassegno, procedendo al versamento ad un intermediario convenzionato, oppure con la modalità virtuale.