La Legge di Bilancio 2026 ha profondamente modificato il quadro normativo degli affitti brevi e delle locazioni per finalità turistiche, incidendo in modo diretto sul confine tra gestione privatistica e attività esercitata in forma imprenditoriale
La novità centrale riguarda l’abbassamento della soglia numerica degli immobili oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità e, conseguentemente, l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Il nuovo assetto normativo ha sollevato numerosi dubbi applicativi, in particolare con riferimento:
Su questi profili è intervenuto il Ministero del Turismo, che con le FAQ pubblicate il 16 gennaio 2026 ha fornito chiarimenti ufficiali, chiarendo quando la SCIA è obbligatoria e quali soggetti risultano interessati dalle nuove disposizioni.
La riforma trae origine dall’articolo 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), che modifica l’articolo 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020, n. 178.
Il regime fino al 31 dicembre 2025
Fino al periodo d’imposta 2025:
Il nuovo regime dal 1° gennaio 2026
Dal 1° gennaio 2026:
La modifica riguarda sia gli immobili destinati alle locazioni brevi, sia quelli concessi per finalità esclusivamente turistiche, indipendentemente dalla durata dei contratti.
Ai fini dell’applicazione della nuova soglia, occorre distinguere correttamente le fattispecie coinvolte:
Con la FAQ n. 7.2, pubblicata il 16 gennaio 2026, il Ministero del Turismo interviene per chiarire in modo puntuale quando il superamento della soglia numerica degli immobili comporta l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Il quesito affrontato è il seguente: “Concedo in locazione più di due appartamenti. Sono soggetto all’obbligo di presentare la SCIA?”
La risposta del Ministero
La risposta è affermativa. Secondo il Ministero del Turismo, la SCIA deve essere presentata in tutti i casi in cui un soggetto conceda in locazione più di due appartamenti, rientrando così nella presunzione di imprenditorialità prevista dalla normativa vigente.
In particolare, l’obbligo riguarda:
Il superamento della soglia dei due immobili comporta, ai sensi dell’articolo 13-ter, comma 8, del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, l’automatico inquadramento dell’attività nella presunzione di esercizio in forma imprenditoriale, richiamando l’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026.
Di conseguenza, il soggetto è tenuto a presentare la SCIA presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività, quale adempimento amministrativo necessario per l’esercizio legittimo dell’attività stessa.
Con la FAQ n. 7.3, il Ministero del Turismo fornisce un chiarimento rilevante in merito alla decorrenza temporale dell’obbligo di presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), escludendo espressamente qualsiasi applicazione retroattiva della nuova disciplina.
Attività avviate prima del 2 novembre 2024
Il Ministero chiarisce che le attività di locazione breve o di locazione per finalità turistiche che risultavano:
non sono soggette a nuovi obblighi con effetto retroattivo.
Il chiarimento si fonda sulle disposizioni dell’articolo 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145, che:
Ne consegue che gli obblighi introdotti in materia di SCIA e presunzione di imprenditorialità operano esclusivamente per le attività che, a partire da tale data, rientrano nell’ambito applicativo della norma, in funzione del numero di immobili concessi in locazione e delle modalità di svolgimento dell’attività.
La riduzione della soglia da quattro a due immobili, operata dalla Legge di Bilancio 2026, produce effetti immediati e rilevanti sul piano amministrativo, fiscale e civilistico.
A differenza del regime previgente, nel quale il possesso e la locazione di fino a quattro immobili non comportavano automaticamente l’inquadramento dell’attività come imprenditoriale, dal 1° gennaio 2026 il superamento del limite dei due appartamenti determina l’applicazione della presunzione legale di imprenditorialità.
Di conseguenza, dal terzo immobile concesso in locazione breve o per finalità turistiche, il soggetto è tenuto a rispettare una serie di obblighi che prima non risultavano necessariamente applicabili, tra cui:
Sul piano civilistico, l’attività viene ricondotta nell’ambito dell’articolo 2082 del codice civile, con qualificazione come attività d’impresa, superando definitivamente la logica dell’occasionalità che caratterizzava il precedente assetto normativo.
Le FAQ del Ministero del Turismo richiamano indirettamente anche l’attenzione sui profili sanzionatori, che assumono un rilievo maggiore alla luce del nuovo assetto normativo.
La mancata presentazione della SCIA, in presenza dei presupposti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026, costituisce una violazione amministrativa rilevante.
Le sanzioni amministrative possono arrivare fino a un massimo di 10.000 euro, oltre alla possibilità per il Comune di adottare provvedimenti inibitori o di sospensione dell’attività fino alla regolarizzazione della posizione.
L’abbassamento della soglia numerica rende quindi più frequente il rischio di irregolarità per i soggetti che, in continuità con il passato, continuino a operare senza adeguare il proprio assetto amministrativo e fiscale.
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