Agevolazione sulle ristrutturazioni esclusa per gli immobili strumentali

La norma che prevede l'agevolazione di cui all'articolo 1 della Legge n. 449/1997 in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio, è riferita alla sola ipotesi di determinazione del reddito immobiliare secondo il criterio fondiario.

Ciò in quanto in questo caso i costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione non concorrono, come componenti negativi, alla determinazione del reddito, ma costituiscono un onere per alleviare il quale il legislatore ha introdotto l'agevolazione in oggetto.

Per contro, nelle ipotesi di redditi derivanti dagli immobili da considerare come “strumentali” o “beni merce”, il reddito è il risultato di una somma algebrica tra le entrate e i costi sostenuti per conseguirle, di modo che l'imprenditore non risente concettualmente degli oneri sostenuti per procurarsi il reddito, avendone già fatto deduzione dall'imponibile.

Diversamente opinando, l'agevolazione si tradurrebbe in una duplicazione della deduzione e, quindi, in un indebito arricchimento, non essendo correlata ad un costo effettivamente rimasto a carico.

Proprio sulla base di queste considerazioni la Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 12466 del 17 giugno 2015, ha accolto il ricorso dell'agenzia delle Entate contro la decisione della Ctr di annullamento di una cartella di pagamento emessa sulla considerazione dell'indebita detrazione di imposta ex articolo 1 della Legge n. 449/1997 calcolata sulla quota parte delle spese di ristrutturazione sostenute da una Sas immobiliare, sulla premessa che dette spese si riferissero ad immobili di proprietà della società contribuente che erano stati poi concessi in locazione a privati.

Beni della società immobiliare come strumentali

Nel testo della pronuncia di merito, in particolare, l'annullamento era motivato dalla considerazione secondo cui gli immobili in oggetto non potevano essere ritenuti “beni merce”, bensì come attinenti al patrimonio sociale.

Assunto, questo, contestato dalla ricorrente posto che gli appartamenti de quo, secondo l'amministrazione finanziaria, andavano ricompresi nella categoria delle unità edilizie ad uso strumentale e commerciale, e ciò dal momento che la locazione degli stessi costituiva proprio l'oggetto sociale della Sas contribuente.

E nella specie, in difetto di prova contraria di cui era onerata la contribuente – conclude la Corte - il giudicante non avrebbe potuto che considerare gli immobili in argomento come inidonei alla produzione di reddito fondiario e perciò inidonei a costituire presupposto per l'applicazione dell'agevolazione di cui all'articolo 1 della Legge n. 449/1997.