Agevolazioni prima casa: vendita anticipata e comune di riferimento per rientro in Italia

Nelle risposte 28 e 29, datate 12 febbraio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni punti riguardanti le detrazioni fiscali per l'acquisto della prima abitazione.

I dettagli forniti trattano:

1. l'acquisto di una proprietà ubicata in un comune diverso dall'ultima residenza italiana del contribuente che si è trasferito all'estero;
2. la vendita della proprietà beneficiaria delle agevolazioni prima dei cinque anni previsti e del conseguente riacquisto, entro un anno, di un lotto edificabile all'estero, su cui si intende edificare la nuova residenza principale.

Vediamo quali sono le conclusioni offerte dall’Amministrazione finanziaria.

Soggetto trasferito: acquisto prima casa in un Comune in cui ha risieduto

Nella risposta all'interpello n. 28 del 12 febbraio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha analizzato le modalità di applicazione delle detrazioni per la prima abitazione, relative all'acquisto effettuato da un soggetto che si è trasferito all'estero per motivi lavorativi, seguendo la normativa introdotta a giugno 2023.

È utile ricordare che le disposizioni per le agevolazioni sulla prima abitazione per chi si è trasferito all'estero sono state modificate dal 14 giugno 2023, con l'entrata in vigore dell'articolo 2 del Decreto Legge 69/2023.

Specificamente, secondo l'attuale versione della lettera a) della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/1986, se l'acquirente si è trasferito all'estero per motivi di lavoro e ha vissuto o lavorato in Italia per almeno cinque anni, per beneficiare dell'agevolazione, l'immobile deve essere situato nel comune di nascita o in quello dove l'acquirente aveva la sua residenza o svolgeva la sua attività lavorativa prima del trasferimento. Tale modifica riguarda esclusivamente la condizione relativa alla "residenza" menzionata nella lettera a) della Nota II-bis, mentre le altre condizioni restano invariate e non comportano differenze per chi emigra all'estero.

In sostanza, possono usufruire dell'agevolazione fiscale le persone fisiche che, simultaneamente:

• si siano trasferite all'estero per motivi lavorativi (il vantaggio fiscale si applica a ogni forma di rapporto lavorativo, non esclusivamente dipendente, e deve essere presente al momento dell'acquisto dell'immobile;
• abbiano vissuto in Italia per almeno cinque anni, o abbiano esercitato qui la loro attività lavorativa per lo stesso lasso di tempo, prima dell'acquisto dell'immobile. È importante notare che il periodo di cinque anni di residenza o di attività in Italia non deve essere consecutivo per soddisfare il requisito temporale;
• abbiano acquistato l'immobile nel comune dove sono nati, o dove avevano la residenza o lavoravano prima di trasferirsi.

La questione centrale è se il comune dove si trova l'immobile da acquistare debba essere lo stesso dell'ultima residenza (o del luogo di lavoro) subito prima del trasferimento all'estero, oppure se sia sufficiente che corrisponda a qualsiasi comune in cui il compratore abbia precedentemente risieduto o lavorato.

Va rilevato che il legislatore, definendo i criteri per accedere all'agevolazione in questione, ha voluto rafforzare la connessione tra la persona che si è trasferita all'estero per lavoro e il luogo di origine, dove ha vissuto o lavorato. Questa connessione è garantita per ogni comune in cui l'individuo abbia avuto la residenza o abbia lavorato, senza che sia necessario che questi coincidano con l'ultimo luogo di residenza o di lavoro prima del trasferimento all'estero. Si considerano comunque tutti quei luoghi dove l'individuo ha avuto legami personali, familiari o professionali nel tempo, avendovi vissuto o lavorato.

Vendita infraquinquennale della prima casa: acquisto di terreno all’estero

Nel caso che è sfociato nella risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 29 del 12 febbraio 2025, un contribuente ha venduto un immobile con le caratteristiche "prima casa" prima che trascorressero i cinque anni previsti dalla normativa. Tra settembre e ottobre 2024, ha espresso la volontà di firmare l'atto notarile per l'acquisto di un terreno all'estero, dove prevede di costruire la sua nuova residenza principale.

In questa situazione, l'interessato richiede di sapere se l'acquisto di un terreno edificabile per costruire una residenza principale nello Stato estero, realizzato entro un anno dalla vendita dell'immobile beneficiario delle agevolazioni "prima casa", gli permetta di mantenere il beneficio previsto dal comma 4 della Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131.

La normativa in questione prevede che se la residenza acquistata con beneficio fiscale viene ceduta, sia a pagamento che gratuitamente, entro i cinque anni dall'acquisto, il beneficiario perde tale agevolazione e deve pagare le imposte maggiorate e la sanzione corrispondente. Tuttavia, è possibile non incorrere in questo se, entro un anno dalla cessione dell'immobile agevolato, si acquista un altro immobile da destinare a propria residenza principale.

L'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che, secondo la circolare del 7 giugno 2010, n. 31, l'acquisto di un immobile all'estero può evitare la perdita dell'agevolazione, purché sia effettuato entro un anno e che esistano accordi di cooperazione amministrativa per confermare che l'immobile sia utilizzato come residenza abituale.

Inoltre, secondo la risoluzione del 16 marzo 2004, n. 44, e la circolare del 12 agosto 2005, n. 38 (§ 5.2), è stato riconosciuto che anche l'acquisto di un terreno su cui costruire una nuova abitazione principale entro un anno può mantenere il diritto all'agevolazione. Tuttavia, è stato specificato che non basta acquistare il terreno entro l'anno: è essenziale che entro lo stesso termine sia costruito almeno il guscio dell'edificio, inclusi muri perimetrali e tetto.

Però occorre prestare attenzione alla questione probatoria in considerazione delle norme internazionali in materia quali la Convenzione di Strasburgo del 25 gennaio 1988 concernente la reciproca assistenza amministrativa in materia fiscale tra gli stati membri del Consiglio d'Europa e i paesi membri dell'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico.

Per quanto riguarda la documentazione probatoria, è utile presentare quanto segue:

• copia del rogito notarile di acquisto dell'immobile situato all'estero;
• progetto di costruzione dell'abitazione principale e relativi permessi delle autorità locali competenti,
• contratto di appalto e di documentazione comprovante la dimora abituale nell’immobile acquistato all’estero (come fatture di fornitura di luce, acqua o gas).

Tutti i documenti sopra citati dovranno essere dotati di apostille e tradotti in italiano.

In aggiunta, con specifico riferimento alla verifica della reale possibilità di costruire sul terreno e alla sua immediata idoneità per scopi edificatori, il contribuente deve fornire una certificazione emessa dalle autorità competenti estere e deve attestare la destinazione del terreno a uso edificatorio secondo le normative urbanistiche locali, oltre a indicare la presenza di eventuali restrizioni (ambientali, archeologiche, ecc.) che potrebbero ostacolare o limitare la costruzione sullo stesso.

ATTENZIONE: La presentazione di questa documentazione non impedisce all'ufficio accertatore di procedere con l'attività ordinaria di accertamento, sia per quanto riguarda la gestione della liquidazione dell'imposta, sia per la valutazione della validità probatoria dei documenti presentati.