Agevolazioni prima casa: obbligo di rivendita

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Non si applicano le agevolazioni per l'acquisto della prima casa al soggetto che detiene una proprietà (danneggiata da un terremoto e divenuta inutilizzabile) e che non la rivende entro un anno dal momento in cui acquista un nuovo immobile.

In particolare, per la Cassazione, non opera la forza maggiore in caso di mancata rivendita della prima casa invocando il fatto che si tratta di immobile terremotato, dunque non agibile.

Vediamo i principi raccolti nell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 23978, depositata il 6 settembre 2024.

La controversia

Nel 2018, l'ufficio provinciale di L'Aquila ha inviato a un contribuente un avviso di liquidazione a causa della revoca delle agevolazioni fiscali precedentemente concesse per l'acquisto di una proprietà. Per tale acquisto era stata applicata la riduzione fiscale prevista dall'articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. del 26 aprile 1986 n. 131. Tuttavia, questa agevolazione era stata revocata dopo che le verifiche avevano mostrato che il contribuente, pur essendosi impegnato nell'atto a rivendere l'altro immobile posseduto nello stesso comune e per il quale aveva richiesto e ottenuto le agevolazioni, non aveva provveduto ad alienarlo nei termini di legge.

Adita dal cittadino la Commissione Tributaria Provinciale, era risultato soccombente. Rivoltosi alla Commissione Tributaria Regionale, veniva confermata la sentenza di primo grado escludendo che potesse essere invocata la dedotta forza maggiore quale causa giustificativa del mancato ritrasferimento nel termine indicato.

E’ stato, quindi, presentato ricorso in Cassazione.

I motivi del ricorrente

Il ricorrente ritiene che l'agevolazione per la prima casa avrebbe dovuto essere concessa seguendo i criteri stabiliti dalla giurisprudenza e quanto contenuto nelle risoluzioni del 20 agosto 2020. n. 86 e del 1° agosto 2017, n. 107 dall'Agenzia delle Entrate.

Infatti, l'immobile precedentemente acquisito come prima casa era diventato inutilizzabile a seguito del terremoto del 2009, rendendolo non abitabile per cause di forza maggiore.

Vi era stata, dunque, violazione o falsa applicazione dell'art. 1, nota II-bis della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986.

Il cittadino fa, inoltre, presente che l’immobile non poteva essere recuperato autonomamente in quanto faceva parte di un aggregato; pur essendo a conoscenza dello stato di inagibilità, non ha supposto che questa condizione avrebbe ostacolato la vendita dell'immobile o che gli avrebbe impedito di procedere al suo recupero in modo indipendente.

Cassazione: dichiarazione nell'atto di acquisto è definitiva

Nell’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024 i giudici di Piazza Cavour non hanno condiviso i punti del ricorso presentato.

Innanzitutto vanno delineate le norme fiscali italiane riguardanti le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, presenti nell'articolo 1, nota 4-bis, del DPR 131/1986.

Questa normativa, vigente al momento dei fatti, prevedeva che la tassa ridotta del 2% (invece del consueto 9%) potesse essere applicata anche se l'acquirente possiede un'altra proprietà su cui ha già ricevuto agevolazioni simili, a patto che:

• l'acquirente non soddisfi il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 della Nota II-bis, ovvero essere titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni previste,
• l'acquirente rispetti gli altri criteri della norma, ovvero che dichiari che l'immobile acquistato diventi la residenza principale,
• l'acquirente venda l'altra proprietà acquistata con benefici fiscali entro un anno dall'acquisto dell'immobile nuovo.

A causa di queste regole, le dichiarazioni che l'acquirente è tenuto a fare al momento dell'acquisto, per beneficiare delle agevolazioni legate alla "prima casa", variano a seconda che l'acquirente possieda già un'abitazione con agevolazioni fiscali e se prevede di venderla entro un anno.

Per l’amministrazione finanziaria, il ricorrente è decaduto dalle agevolazioni non avendo provveduto a rivedere l’immobile entro l’anno, come da dichiarazione resa.

Anche in Cassazione, lo stesso ha ribadito che, a causa di forza maggiore, l'abitazione acquistata nel 2006 era risultata inagibile per i danni subiti a seguito dell'evento sismico del 6/4/2009 e che, quindi, non risultava più idonea a sopperire alle esigenze abitative.

Tale osservazione viene bocciata dalla Cassazione.

Va, infatti, considerato che l’acquirente ha acquistato impegnandosi con la dichiarazione alla rivendita nei tempi di legge.

In relazione alle dichiarazioni di volontà fornite dal contribuente, la Corte ha osservato che una volta che la dichiarazione è stata fatta, diventa definitiva e non può essere alterata dall'ufficio o impugnata dal contribuente, tranne nel caso di un errore materiale evidente e facilmente identificabile direttamente nel testo dell'atto.

Questo errore deve mostrare una chiara discrepanza tra l'intenzione dichiarata dall'autore e come essa è stata espressa materialmente, e non può essere semplicemente un cambiamento di idea dopo aver fatto la dichiarazione.

Per questo motivo, le argomentazioni presentate nel motivo di ricorso non sono pertinenti: per quanto riguarda l'allegata inagibilità dell'immobile acquistato inizialmente, il motivo è irrilevante perché la base legale invocata per le agevolazioni era diversa, impedendo quindi alla parte di richiamare un "nuovo presupposto o requisito" per mantenere il beneficio.

Inoltre, la persistente inagibilità dell'immobile, che avrebbe impedito la sua vendita entro l'anno, mette in luce una valutazione errata da parte del richiedente riguardo alla possibilità di vendere l'immobile nel tempo richiesto.

Non si verte, in questo caso nell’esistenza di una causa di forza maggiore: questa consiste in una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore, quindi, a rendere inesigibile il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto.

Va rilevato che il ricorrente era consapevole che l'edificio era inagibile e che il Comune ne aveva vietato l'utilizzo fino al perdurare delle condizioni che lo rendevano insicuro.

Inoltre, come più volte ribadito dalla Corte di cassazione, le norme che riconoscono agevolazioni e benefici in deroga al regime ordinario sono per loro natura di stretta interpretazione