Aidc, aspetti fiscali del rent to buy

Pubblicato il 02 ottobre 2014 La Commissione norme di comportamento e di comune interpretazione in materia tributaria dell'Aidc - Associazione italiana dottori commercialisti ed esperti contabili – ha redatto una massima sull'aspetto tributario del contratto rent to buy, un particolare contratto di locazione-vendita nel mondo immobiliare.

In sintesi, si tratta del trasferimento al locatario-acquirente al momento della stipula del pieno godimento dell'immobile, come ne fosse effettivo proprietario, a fronte del pagamento di canoni periodici di locazione, e del posticipo del passaggio di proprietà (vincolante oppure facoltativo del locatario) al momento del pagamento del saldo del prezzo pattuito, ad una data prestabilita, con la detrazione dell'importo della locazione fino a quel momento.

Si rileva che la maggior parte dei contratti prevede la versione non vincolate ma facoltativa del locatario.

Si ricorda, inoltre, che dal punto di vista civilistico è il Decreto Legge 133/2014, Sblocca Italia, che ha introdotto alcune tutele per il locatario acquirente.

La Commissione, nel documento, affronta il problema che si presenta per il fatto che le parti contraenti possono essere soggetti con regimi fiscali diversi.

Viene spiegato che ai fini Iva, Imposta di Registro e Imposte Dirette:

- se il contratto è vincolante per ambedue le parti del diritto di proprietà al momento del pagamento integrale del prezzo, produce gli effetti della cessione del bene dal momento della stipula del relativo contratto (è imponibile l'intero corrispettivo della cessione);

- se la clausola di trasferimento della proprietà al momento dell'integrale pagamento del prezzo non è vincolante per entrambe le parti ma solo per una di esse, gli effetti fiscali del trasferimento del bene si manifestano successivamente alla stipula del contratto, cioè al momento della formale cessione del bene.

In questo secondo caso la questione cambia a seconda che la clausola contrattuale preveda che dal pagamento del corrispettivo stabilito per la vendita del bene siano sottratti i canoni di locazione nel frattempo corrisposti (si pone il problema della riqualificazione dei canoni di locazione in acconti a valere sul corrispettivo di vendita), oppure che il corrispettivo stabilito per la vendita venga diminuito nel suo ammontare dai canoni di locazione già corrisposti.