AIDC: canoni di sublocazione e locazione del comodatario tassati solo in capo al percettore

Con la Norma di comportamento n. 233 del 6 novembre 2025, l’Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili (AIDC) interviene su un tema di particolare rilievo fiscale: l’imputazione dei canoni derivanti da sublocazione e da locazione effettuata dal comodatario, al di fuori dell’esercizio d’impresa.

L’obiettivo della norma è definire in modo univoco il soggetto titolare dell’obbligazione tributaria nei casi in cui un bene immobile venga concesso in uso da un proprietario o titolare di diritto reale (comodante o locatore) a un terzo soggetto (conduttore o comodatario), che a sua volta lo conceda in locazione o sublocazione.

La questione non è solo teorica, ma ha importanti implicazioni pratiche in materia di IRPEF e cedolare secca, in quanto incide sulla determinazione del soggetto passivo d’imposta e sulla natura del reddito prodotto (reddito fondiario o reddito diverso).

Con questa norma, l’AIDC intende superare le incertezze interpretative che hanno caratterizzato la prassi e la giurisprudenza degli ultimi anni, fornendo un orientamento coerente con i principi costituzionali di capacità contributiva (art. 53 Cost.) e con il quadro normativo vigente, in particolare con quanto previsto dall’art. 26 del TUIR e dall’art. 4, comma 3, del D.L. 50/2017 sulle locazioni brevi.

AIDC: imputazione soggettiva dei canoni di sublocazione e locazione del comodatario

La Norma di comportamento AIDC n. 233/2025 chiarisce in via definitiva a chi spetta l’obbligazione tributaria in presenza di contratti di sublocazione o di locazione stipulati dal comodatario, al di fuori dell’esercizio di impresa.

L’AIDC parte da una considerazione giuridica fondamentale: nel contratto di locazione, la parte che concede in godimento il bene non coincide necessariamente con il proprietario o con il titolare di un diritto reale di godimento (come usufrutto o enfiteusi).

La facoltà di locare il bene può infatti spettare — se espressamente consentito nel contratto principale — anche a chi detiene il bene in virtù di un titolo obbligatorio, ossia:

• al conduttore, che può sublocare a terzi (art. 1594 c.c.);
• al comodatario, il quale può concedere in locazione il bene ricevuto in comodato, se il contratto di comodato non lo vieta e nei limiti del diritto personale di godimento riconosciutogli (art. 1803 c.c.).

In tali ipotesi, dunque, il soggetto che effettivamente percepisce i canoni di locazione o sublocazione non è il proprietario, bensì il detentore del bene, ossia il sublocatore o il comodatario-locatore.

Impostazione fiscale proposta dalla norma

La norma di comportamento AIDC assume come punto di riferimento la capacità contributiva effettiva, ossia la reale titolarità del reddito prodotto.
Di conseguenza, i canoni di sublocazione o di locazione derivanti dall’utilizzo dell’immobile devono essere imputati esclusivamente a colui che li percepisce, in quanto soggetto che manifesta la capacità contributiva collegata all’incasso del reddito.

Pertanto:

• i canoni di sublocazione o di locazione concessa dal comodatario sono imponibili unicamente in capo al soggetto che li percepisce (sublocatore o comodatario-locatore);
• il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, enfiteusi, superficie, ecc.) è estraneo al presupposto impositivo, poiché non partecipa alla produzione del reddito derivante dalla concessione in godimento del bene.

Conseguenze fiscali per i soggetti coinvolti

In base alla ricostruzione proposta dall’AIDC:

• il proprietario o comodante, al di fuori dell’attività d’impresa, deve dichiarare soltanto il reddito fondiario relativo all’immobile, determinato secondo le regole ordinarie dell’art. 26 del TUIR oppure, in presenza dei requisiti, con il regime della cedolare secca;
• il sublocatore o il comodatario-locatore, invece, deve dichiarare un reddito diverso, determinato ai sensi degli articoli 67, comma 1, lettera h) e 71, comma 2, del TUIR, pari alla differenza tra i canoni percepiti nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito.

Riferimenti normativi posti a fondamento della posizione AIDC

La Norma di comportamento AIDC n. 233/2025 fonda la propria interpretazione su un’analisi sistematica della normativa tributaria vigente, richiamando in particolare l’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e l’articolo 4, comma 3, del Decreto-Legge n. 50 del 2017, in tema di locazioni brevi.

Articolo 26 del TUIR: il reddito fondiario e il principio del possesso

Il punto di partenza del ragionamento dell’AIDC è rappresentato dall’art. 26, comma 1, del TUIR, secondo cui:

• “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.”

L’Associazione chiarisce che questa disposizione non attribuisce al proprietario o al titolare di un diritto reale la tassazione di qualsiasi reddito derivante dall’immobile, ma soltanto di quelli direttamente riconducibili al suo possesso.

Il senso della norma, pertanto, non è quello di estendere la base imponibile a tutti i redditi comunque generati dall’utilizzo del bene, ma di imputare il reddito fondiario al possessore anche in assenza di percezione materiale, per effetto del principio di competenza patrimoniale.

Ne consegue che, quando il reddito è prodotto da un detentore non possessore — come nel caso del sublocatore o del comodatario-locatore — esso non può essere attratto nel reddito fondiario del proprietario, ma deve essere dichiarato dal soggetto che lo percepisce, in quanto titolare della capacità contributiva effettiva derivante dall’incasso del canone.

Articolo 4, comma 3, del D.L. 50/2017: l’equiparazione tra comodatario e sublocatore nelle locazioni brevi

A sostegno della propria interpretazione, l’AIDC richiama anche l’art. 4, comma 3, del D.L. 50/2017, che ha introdotto una disciplina specifica per le locazioni brevi (di durata non superiore a 30 giorni).

Tale disposizione, nel consentire l’applicazione del regime della cedolare secca anche nei casi in cui il locatore sia il comodatario, ha di fatto equiparato la posizione del comodatario-locatore a quella del sublocatore, stabilendo un principio di rilevanza generale:

• la tassazione deve seguire il soggetto che percepisce il reddito, non il proprietario del bene.

In particolare, nel caso di locazione breve di un immobile abitativo, al di fuori dell’attività d’impresa:

• per il comodante, il reddito imponibile continua ad essere rappresentato dal reddito fondiario, determinato secondo le regole ordinarie, senza considerare il corrispettivo previsto nella locazione stipulata dal comodatario;
• per il comodatario-locatore, invece, il reddito derivante dal canone è qualificato come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h), del TUIR, da determinarsi secondo le modalità previste dall’art. 71, comma 2, dello stesso Testo unico, ossia al netto delle spese specificamente inerenti alla produzione del reddito.

Quando ne ricorrono i presupposti, anche il comodatario può optare per la cedolare secca, con un’imposizione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali.

Estensione del principio oltre le locazioni brevi

L’AIDC sottolinea che il principio desumibile dal citato art. 4, comma 3, D.L. 50/2017, non ha natura eccezionale, bensì esprime un criterio sistematico di imputazione soggettiva del reddito.

Pertanto, esso deve ritenersi applicabile anche alle locazioni di durata superiore a 30 giorni, in quanto coerente con il principio di capacità contributiva e con la logica economica dell’imposizione sul reddito.

In tal modo, la Norma di comportamento n. 233 amplia l’ambito applicativo del principio legislativo, stabilendo che anche nei casi di locazione “ordinaria” da parte del comodatario, il reddito sia tassato in capo a chi lo percepisce, e non al proprietario.

Confronto con la prassi e la giurisprudenza precedente

Prima dell’intervento dell’AIDC, la questione relativa all’imputazione dei canoni di locazione in caso di comodato era stata affrontata dall’Amministrazione finanziaria e dalla giurisprudenza con orientamenti non sempre uniformi.

In particolare, la risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008 dell’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che, nel caso di concessione in locazione da parte del comodatario, il reddito dovesse comunque essere imputato al comodante, in quanto unico titolare del diritto reale di godimento sull’immobile. Secondo tale impostazione, il contratto di comodato, essendo ad effetti obbligatori, non trasferiva la titolarità del reddito fondiario al comodatario, con la conseguenza che quest’ultimo non poteva essere considerato soggetto passivo d’imposta.

Tale orientamento è stato progressivamente superato:

• prima, con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, che, in applicazione dell’art. 4 del D.L. 50/2017, ha riconosciuto la tassazione in capo al comodatario-locatore nei casi di locazioni brevi, riconoscendo la sua capacità contributiva effettiva;
• ora, con la Norma di comportamento AIDC n. 233/2025, che estende e generalizza il principio, affermando la rilevanza soggettiva del percettore del reddito anche per le locazioni di durata superiore a 30 giorni, e in generale per tutte le ipotesi di locazione o sublocazione al di fuori dell’attività d’impresa.

La posizione dell’AIDC trova conferma anche nella più recente giurisprudenza di legittimità (Cassazione nn. 5000/2024 e 5588/2021), che ha valorizzato il principio costituzionale di capacità contributiva (art. 53 Cost.), ancorando l’imposizione fiscale al soggetto che percepisce il reddito, quale reale manifestazione di ricchezza.

Implicazioni operative

La Norma di comportamento AIDC n. 233/2025 rappresenta un intervento chiarificatore di rilievo sistematico, destinato ad avere un impatto significativo nella prassi fiscale e nell’attività di consulenza professionale.

La posizione dell’Associazione consente di allineare la tassazione alla reale titolarità del reddito, evitando duplicazioni o indebite imputazioni in capo a soggetti estranei al flusso economico. In tal modo, si realizza una maggiore coerenza tra diritto civile e diritto tributario, riconoscendo che la capacità contributiva deve essere valutata in relazione a chi effettivamente trae vantaggio economico dal bene.

Sotto il profilo operativo, la norma:

• semplifica la determinazione del reddito imponibile, separando in modo netto la posizione del proprietario da quella del detentore (comodatario o sublocatore);
• offre certezza interpretativa in situazioni frequenti nella prassi — come la concessione in locazione di immobili ricevuti in comodato —, riducendo il rischio di contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria;
• conferma la possibilità di accesso alla cedolare secca anche per i redditi diversi derivanti da sublocazione o locazione in comodato, quando ricorrano le condizioni previste dalla legge.

La norma AIDC n. 233/2025 costituisce, dunque, un importante riferimento interpretativo per professionisti e contribuenti, chiamati a gestire in modo corretto e coerente le fattispecie di sublocazione e locazione in comodato al di fuori dell’attività d’impresa.